海外上市：一线房企买壳 二三线房企IPO

　　知情人士透露，已有部分二线内地房企如旭辉地产、协信地产等企业，正在积极筹备赴港上市。

　　另据兆阳国际投资管理(中国)有限公司关博仁向本报记者透露，“除中粮，万科外，一些大型的国企正在筹备在香港买壳。市况低迷，很多企业盈利状况不佳，市值走低，正是买壳的好时机。”但他认为，处于频繁调控中的内地房地产企业，很难再讲一个动听的故事，说服投资者。选择今年下半年上市，或难获得很好的估值。

　　有实力的一线房企纷纷选择买壳。继万科(000002.SZ)称已完成对香港上市公司南联地产79.26%股权收购之后，近日香港上市公司侨福企业(00207.HK)也对外公布，中粮集团旗下的中粮香港将以每股0.92元、总作价3.622亿港元的成本，收购侨福企业约73.5%的股份。业内人士预测，通过此次收购，中粮集团将曲线完成地产业务在香港的上市。

　　除万科和中粮集团外，今年5月初招商地产(000024.SZ)也发布了关于境外子公司收购香港上市公司控股权的公告。从公告内容来看，招商地产的意图非常明显，即通过入主香港上市公司东力实业，达到借壳上市的愿望。“海外上市的好景已不在。房企很难在资本市场上轻易融资，买壳是投资。”关博仁说。

　　上市的诱惑力依然很大。7月，共有31家中国企业实现IPO，其中就有10家都选择了香港主板，其数量超过上交所、深交所，成为7月IPO个数最多的市场，同时融资规模也占到整体的四成。

　　在香港上市，可获得更低成本的海外融资。数据显示，龙湖(0960.HK)4月获得的24.3亿港元的银团贷款，年利率仅为香港同业拆息加400个基点，约合5%；新世界中国地产(0917.HK)15亿元贷款利率为265个基点。仅4月，H股房企中便有中海地产(0688.HK)、华润置地(1109.HK)两家房企分别获得62亿元和8亿元的海外银团贷款，资金成本均十分低廉。8月8日，华润置地更是获得了一笔三年期、规模达34亿港元的定期贷款。

　　但是，瑞士信贷银行近日发表报告称，内地主要城市中，6月房价按月上涨者大幅增加，令政策风险显著上升；预计于9月或10月份，内房板块的风险回报情况将转向负面，特别是届时中国经济数据或已稳定。该行维持内房板块“减持”评级。

　　关博仁认为，今年下半年不一定是很好的上市窗口期。目前资本市场对内地涉足旅游地产的企业，或者是从事养老地产开发的企业很感兴趣，但这类企业暂时没有很充足的规模。

　　为了适应市场，有上市打算的旭辉地产，也调整了产品结构。旭辉集团董事长林中表示，“旭辉的产品结构目前在中低价位产品的量占60%。我们每月都在做产品结构分析。旭辉早在2010年就意识到行业的变化，及时调整了产品战略。目前，旭辉超过140平米以上的产品比例大概只占了20%。在调整完后，产品定位主要是宜居住宅、大众精品，以满足中产阶级刚需、自住的首置、首改产品为主，”他表示，“从2011年来看，销售最好的就是我们现在做的大部分主流产品——中低价位、中小套型，满足首次置业、刚需改善。公司去年这类产品只占了45%，今年占了60%。我们估计，刚需产品在住宅产品类明年目标应该会占到80%。”

　　相比恒大(3333.HK)等在2009年上市的内地房企，本轮排队赴港上市的企业心情并不那么急迫。部分企业已经做好了准备，完成了公司结构的改造，只等待上市时机。担心贱卖的万达集团，暂时搁置了上市计划。类似阳光100等中型民企也放慢了上市的脚步。