编者按：在商业地产的“黄金时代”之后，今年寒冬悄然而至。顶级奢侈品关店收缩，百货门店频频关闭，大量同质化商业招商遇难题，零售市场噩耗连连。在这样的背景之下，未来的商业地产何去何从？
2015年12月7-9日，观点地产新媒体将在广州举行第三届观点商业年会，围绕论坛主题“商业过冬 远见与未来”，观点地产新媒体遍访商业地产的行业专家学者、中国内地、香港及海外知名商业地产发展商、品牌商、零售商以及互联网电商，推出2015观点商业年会系列报道。
观点地产网 当充分竞争、凛冬将至成为商业领域最真实的写照，优质的品牌无疑是企业最珍贵的财富和最有利的竞争砝码。拥有雅诗阁公寓品牌和来福士综合体品牌的凯德集团，无疑是其中的佼佼者。
随着商业地产的开发热潮逐渐褪去，很多项目由于缺乏资金支持或专业运营能力不佳，商业地产的并购整合将加速，凯德集团表示这对公司来说也意味着有更多的投资机会。“凯德在投资标的选择、硬件改造升级、品牌业态优化、资产打包上市方面都积累了丰富经验，在商业地产运营方面更是拥有专业优势。”
据凯德集团向观点地产新媒体透露，公寓品牌雅诗阁也制定了较为详细的拓展计划。“未来3到5年雅诗阁将继续深耕现有城市，同时更加重视二三线城市的扩张。通过项目投资、管理协议、战略联盟的经营模式，进一步巩固雅诗阁作为大中华区最大服务式公寓业主和运营商的地位，实现到2020年在华公寓2万套的战略目标。”
据了解，雅诗阁旗下雅诗阁、馨乐庭和盛捷三大品牌在中国的物业分布于华东、华南、华北和中西部四大区域。三个品牌有各自独特的市场定位及客群，盛捷定位于携家庭成员入住的企业中高管理层市场，馨乐庭定位活力时尚的自由生活方式，雅诗阁则致力于为企业高管提供超凡尊贵的入住体验。
同时，在互联网+大潮下，凯德集团不仅积极利用互联网技术，以凯德星为购物中心添加互联网内核，还于今年8月注资在线公寓分享平台途家网。目前，雅诗阁中国旗下雅诗阁、馨乐庭、盛捷三个品牌已经在运营的39个服务公寓物业已经上线途家，并计划于明年将中国以外的部分物业也上线途家。
“雅诗阁与途家强强联合，可充分发挥各自优势，雅诗阁将借力O2O商业模式，把丰富的线下住宿资源融合至途家的线上推广平台，让雅诗阁高品质的住宿体验能在线惠及更多的目标客户群体。”
以下为观点地产新媒体对凯德集团的采访实录：
观点地产新媒体：深圳来福士是凯德集团在华南的首个综合商业项目，能否介绍下该项目运营的情况？对于华南市场，公司是如何看待的？
凯德集团：深圳来福士是深圳市首个由外商主导投资、开发和管理的大型综合体项目，也是凯德中国在华南的首个综合商业项目。整体项目分为3期工程，1期公园道由商务公寓，商务办公和零售商业组成，于2013-2014年分期完成入伙，底层商铺已基本招商完毕；二期深圳来福士广场国际甲级写字楼、商场部分正在招商中，深圳雅诗阁来福士广场服务公寓计划于2017年开业；3期凯德·公园1号由公园全景私公寓、甲级写字楼和零售商铺组成，于2015年9月开盘。
凯德集团于2006年进入华南市场，包括深圳来福士项目，至今已累计开发38个项目，包括9个住宅项目、8个购物中心、18座服务公寓、1座来福士广场和2个综合开发项目，涵盖住宅、商场、服务公寓、综合房产等多种业态。以广州、深圳为核心的华南区是凯德聚焦中国的五大核心城市群之一，华南区的发展是凯德集团在中国发展的重要一环。凯德作为在中国投资最大的外资房地产企业，将继续致力于把新加坡城市建设的经验带入华南市场，助力区域经济发展和功能升级。
观点地产新媒体：如何看待商业地产存在的竞争？在业态及消费者定位上如何打造以实现差异竞争？
凯德集团：任何商业模式都存在竞争，随着市场的逐渐成熟，竞争也将越来越充分，但挑战与机遇并存，在竞争中，凯德将凭借自身在商业地产运营和资本运作方面的专业优势与成熟经验，借力互联网，丰富消费模式，迎合消费者的需求。
深圳来福士项目在业态方面具有综合性、多元功能的特点。项目涵盖大型综合购物中心、国际甲级写字楼、商务公寓、国际酒店式服务公寓等多种业态，与毗邻的近10万平米南山购物公园融为一体，将此区域打造为集购物、办公、娱乐、休闲、居住、城市文化、商务往来等功能于一身的“都市客厅”，实现全景式的公园综合体商务。
观点地产新媒体：凯德商用在项目拓展上一直重视培养收购的项目，如今商业地产面临过剩危机，是否给公司提供更多收购机会？
凯德集团：国内的商业地产持续快速增长，二三线城市出现大规模集中开发，竞争加剧，商业地产的运营能力显得愈发重要。商业地产市场机遇与挑战并存。
随着商业地产的开发热潮逐渐褪去，很多项目由于缺乏资金支持或专业运营能力不佳，商业地产的并购整合将加速，这对凯德来说也意味着更多的投资机会。凯德在投资标的选择、硬件改造升级、品牌业态优化、资产打包上市方面都积累了丰富经验，在商业地产运营方面更是拥有专业优势。同时，在互联网+大潮下，凯德积极利用互联网技术，借力O2O发力商业地产，通过融合线上线下全渠道、商圈联动、打通多个业态平台数据共享，重塑商业地产生态链条，进一步强化了凯德在商业地产方面的核心优势。
观点地产新媒体：未来的扩张方向是怎样的？旗下雅诗阁、馨乐庭及盛捷三大品牌的分布情况如何？未来发展是否会侧重某一个品牌？
凯德集团：未来3到5年雅诗阁将继续深耕现有城市，同时更加重视二、三线城市的扩张。通过项目投资、管理协议、战略联盟的经营模式，进一步巩固雅诗阁作为大中华区最大服务式公寓业主和运营商的地位，实现到2020年在华公寓20000套的战略目标。
目前，雅诗阁旗下雅诗阁、馨乐庭和盛捷三大品牌在中国的物业分布于华东、华南、华北和中西部四大区域。三个品牌有各自独特的市场定位及客群，盛捷定位于携家庭成员入住的企业中高管理层市场，馨乐庭定位活力时尚的自由生活方式，雅诗阁则致力于为企业高管提供超凡尊贵的入住体验。
每个城市的品牌布局及项目选址都是结合当地市场的具体情况和需求，综合多方面因素来评估和考虑的。比如当地市场的成熟度、经济增长潜力、项目地理位置、周边配套环境、客群的特征等。
观点地产新媒体：今年8月，雅诗阁注资途家网，融入互联网+大潮发展O2O业务模式，已上线途家网的公寓数量有多少？双方合作是基于哪些层面的考虑？
凯德集团：雅诗阁中国旗下雅诗阁、馨乐庭、盛捷三个品牌已经在运营的39个服务公寓物业已经上线途家，并计划于明年将中国以外的部分物业也上线途家。
此次与途家的合作也是凯德加速数字化进程的战略举措之一。注资中国最大、成长最快的在线公寓分享平台——途家，将使我们有机会进入一个崭新领域，雅诗阁成为首个拥有O2O商业模式的国际服务公寓品牌领导者，有助于加速雅诗阁在华业务的快速扩张，并增强雅诗阁的核心竞争力。
雅诗阁与中国在线住宿分享平台的领跑者途家强强联合，可充分发挥各自优势，雅诗阁将借力O2O商业模式，把丰富的线下住宿资源融合至途家的线上推广平台，让雅诗阁高品质的住宿体验能在线惠及更多的目标客户群体。
观点地产新媒体：今年雅诗阁启动了雅诗阁生活方式计划，这对公司而言提出了哪些要求？
凯德集团：雅诗阁一直致力于为住客提供独特难忘的高品质住宿体验。这已经上升到公司宏观策略的层面，不仅体现在齐全的硬件设施上，更体现在我们对服务等软件的创新上。因此，雅诗阁在全球范围启动了雅诗阁生活方式推广计划，承诺将为住客精选当地特色，定制探索文化魅力、品味珍馐美食、畅享本地之旅、保持健康活力的系列活动，呈现多姿多彩的生活体验，确保住客入住雅诗阁在全球任意一家服务公寓，都能尽享当地生活。
在该计划下，雅诗阁服务公寓的服务团队依据住客们的喜好、需求以及日常生活习惯等量身打造不同类型的活动，以丰富住客的入住体验。譬如精选城市游可以帮助住客们快速融入新的城市；与本地特色紧密相连的手工课、语言学习班、烹饪学习等都将帮助住客更好地适应本地生活，建立新的朋友圈。
这也从两方面为我们带来了新的挑战。
一方面对我们的运营能力提出了新的要求，我们的团队必须更加深入了解当地市场和文化；另一方面，我们也面临市场对人才的激烈竞争。
观点地产新媒体：通过凯德商用中国信托平台将商业项目做成资产包上市，投资者能获得的回报大致有多少？对于国内开发商而言，这种轻资产做法有何借鉴之处？
凯德集团：根据凯德商用中国信托2015年第三季度财报，第三季度每单位派息2.64美分，较去年同期同比增长12.3%，2015年第三季度年化派息率7%。
房地产是一个资金密集型行业，特别是做商业地产，投资大、回报周期长，只有真正持有运营，才能实现商业地产的价值增值，才是完整意义上的商业地产项目运作。而这种大量自持物业的模式就要求一个非常强大的资金平台来支持，单靠企业的自有资金是很难维持的。而通过房地产金融，可以让企业更好的突破资金瓶颈，进而提高企业抗风险能力以及有效利用外部资源快速发展。
观点地产新媒体：未来值得期待的商业地产与金融结合的模式还有哪些？万科今年推出国内首个REITs产品，您认为国内是否具备REITs的条件？
凯德集团：随着中国金融环境逐步宽松，房地产金融创新将成为重点，商业地产资产证券化将成为一个重要方向。凯德欢迎更开放的房地产金融环境和更健全多层次的资本市场。REITs的本质是为房地产企业提供多元化的融资渠道，这利于整个房地产行业和房企的转型升级和可持续发展，同时也可引导社会资本，提高金融资源配置效率，让资金可以得到充分、有效的利用，这对中国房地产行业的进一步发展具有重要意义。
万科推出国内首个REITs产品，这一重大金融创新的落地，填补了国内的空白，意味着国内商业地产的转型升级迈出了一大步。目前，虽然国内REITs仍然面临制度不完善等问题，但金融体质改革、政策的支持以及市场需求等方面都为REITs产品的推出和复制提供了有利环境和条件。
观点地产新媒体：2015年以来，随着“互联网+”概念的迅速扩散与蔓延，商业发展商都正在对接或计划对接互联网，您认为这种心态的转变原因是什么？凯德此前推出“凯德星”，是否也是出于打通线上线下的考虑？
凯德集团：互联网+大潮下，O2O商业模式发展强劲，传统行业都在积极寻求转型，房地产企业也不例外。大家也逐步认识到，互联网经济的本质是互联、互通、互动，提供的是一个平台、一个工具，如何利用好新技术成为各大发展商积极思考并探索的重点方向，通过开放整合多种资源，竞争已经演变成为产业生态系统的竞争，这个系统包括产业链、要素链、服务链、用户群等。包括房地产行业在内的所有行业都不例外，都需要面对这样全新的挑战和全面的竞争。
凯德始终致力于开发和尝试新的创意，以确保能在数字时代同样立于行业前沿。凯德积极寻求通过创新及互联网技术的利用，提升企业运营效率，让消费者享受到更加便捷的服务。凯德星的推出，是凯德拥抱互联网的重要举措之一，我们希望把凯德线下的优势与线上的便利更好的结合起来，打造一个融合线上线下一体化的综合性生态系统，成为一个充分协作、开放、智慧的综合服务平台。
观点地产新媒体：中国经济进入了下行调整阶段，在这样的大环境中，商业领域也在进行调整应对，您认为这个寒冬将持续时间会有多长？怎样才能更好地“过冬”？
凯德集团：中国经济新常态下，在保持中高速经济增长速度的同时，从追求增长速度和增量转向追求质量和效益，经济结构将得到优化和升级，从长期看，这是非常必要且有意义的。
中国的房企已从依靠土地增值的模式向深刻理解并引导消费需求的模式转变，集约、高效、可持续将成为必然趋势。在这种转型期，企业必须抓紧练“内功”，持续创新以保持核心竞争力，找到一条可持续发展的道路，才能够更好的适应新的经济和市场环境。
