编者按：2015年，中国房地产值得记忆的年份，行业曾经的辉煌及骄傲正在改变，瞬间爆发的新概念、新思维、新元素不断与这个行业交集。但与此同时，房地产行业传统的开发、资本模式、商业业态却正面临着空前的失控与颠覆。所有人都在说着，要转型、跨界、突围，但前方是不是有清晰的方向？
8月11-14日，博鳌房地产论坛将在海南开启第十五周年大幕，观点地产新媒体继续推出“博鳌特稿”系列报道，对中国房地产行业及上下游全产业链的企业家、专家学者、政府协会人士、行业精英等，进行全方位的接触与访问，共同研判与交流“转变时期的中国房地产”。
观点地产网 近段时间，复星连番并购海外资产、万达麾下西班牙大厦撞上重建公投，绿地遭遇远东发展抢去澳洲项目……国内排在第一梯队的企业，在海外物业市场发展的消息不断传回，昭示着出海正从热潮渐渐转变成为主流。
对此，高力国际华东及西南区兼中国区物业投资服务董事总经理翁琳指出，房企出海很重要的意义在于，可以藉此满足客户的海外置业需求。。但同时也意味着面对不熟悉的市场，可能遇上各种程序手续等不同于国内的风险。
翁琳列举出一组数字，大概从2008年开始首轮海外投资潮，总投资额度大概1亿美金左右；而到2014年总投资额则飙升至155亿美金。随着投资额度不断攀升，翁琳指出，对全球市场来讲，中国投资的信用度也随之在成长。为中国投资往后的继续投资，开拓出较好的环境。
角色：创造专业
在国内房企纷纷拓展海外市场同时，海外资本也越来越多涉足国内房地产市场，其中商业地产的投资则是最为集中。
据翁琳分析，虽然国内经济增长速度放缓至6到7个点，但还是高出其他很多国家。而尤其是一线城市的商业地产，没有太大波动而且发展前景较好，成为外资投资的目标也并不意外。
翁琳指出，在不同的城市之间，商业地产的发展呈现出两极化的趋势。一线城市的发展相当稳健，而三四线城市发展商业地产则需面临更多挑战，同质化是最大的挑战。
“最核心还是政府问题[I am worried that this whole sentence will be too negative on the Government…. I understand this is what Lina said during the interview, but still it sounds too against the government… Can either tone it down or take it out?]，在发展调配土地资源时，没有考虑非常周到。出现商业体同质化严重，可能是政府推地策略后的回应，本来应该有考虑好的长远计划，而不应该把问题全部丢给发展商。”
“当政府在调配土地资源时，需要考虑到产业结构的供需问题，长远的计划从而避免商业同质化的挑战。”
在翁琳看来，在当前移动互联网时代下，发展商需要一个比较基本的产业链，即便并不是很先进的产业链。现在房地产的发展跟互联网是有点脱节的，就是没有密切合作。随着商业不动产的发展，零售业的发展，未来发展商要发展商业，就必须能够在整体经营上接受以及融合互联网。同时甚至可能要协助零售公司共同把线上跟线下融合在一起，这样才能在新的商业时代站稳脚。
“如果发展商像以前一样，只盖一栋楼，然后让零售业自生自灭，下场可能是零售业会经营不下去，发展商自己也会不好。所以在开始阶段发展一定要起到带头的作用，而不能够只是让零售业自生自灭。”
而在当前的商业时代，翁琳认为作为国际代理公司，高力国际所扮演的角色，也不能被被动地把零售商介绍给业主就够，而是必须考虑到经营模式以及未来怎样创造体验式的消费形态。
“我们希望能为每个项目提供专业意见，如果只是把它（购物中心）装满然后跑掉，这样的购物中心事实上并不成功，我们也失去了自己不同的特色。”翁琳表示，高力国际希望每个客户的项目都能够长期经营下去，能够与客户共同成长，不管是办公楼还是商业购物中心。
策略：不做广而做深
在代理公司行业也正发生着巨大变革，5月11日晚，高纬环球原股东——欧洲上市投资公司ExorSpA公告宣布，戴德梁行以20.42亿美元收购高纬环球。收购前Exor持有高纬环球80.1%股权，合并之后新公司在全球人员超过43000名，为全球机构、企业及私人客户管理物业面积达40亿平方尺。
随后戴德梁行确认，戴德梁行控股股东TPG与高纬环球（Cushman&WakefieldInc.）达成最终的合并协议，合并后的新公司将以高纬环球品牌在市场上运营，收入将达55亿美元，预计交易将于今年年底完成。
对上述并购行为，翁琳认为，戴德梁行已经经历过不止一次并购，这与其投资的操作模式有关。两者规模都比较大而且在很多地方有业务上的重叠，在整合方面也存在挑战性。
在与其他代理机构的竞争中，翁琳指出其实高力国际更在乎的是，能不能替客户实现项目价值最大化。而且高力国际也希望与客户成为长期配合的伙伴，与客户一起成长。“我们的策略也许跟其他行不一样，不是做广而是更喜欢做深，我们把客户看成是长期合作的伙伴，与客户一起成长。”
“Bigger is not better，better is better. 这是策略性不同，可能高力国际对项目甚至客户都比较有针对性。”翁琳补充称，高力国际在规模上此前也有过不同的并购，而未来也不排除去追求更多的并购机会。
翁琳也坦承，竞争的压力一直都有。“其实市场不好的时候反而比较少，之前的五大行都有在陆续扩张，这也是很平常的事。像高力国际这样的公司，都有自己最特定的市场，客户会一直跟随。高力国际最能够帮客户实现项目上、发展上的需求，维系这种客户才是我们的强项。”
同时她还指出，反过来讲的话，这也是高力国际选择的策略是做深而不做广的原因，就是始终替客户倡导价值的话，客户也不会因为其他东西而改变这种稳定的长期合作。
