欧阳捷 京沪穗多地政府近日来接连重申了坚持限购政策的态度。
但是，成交量的下滑，使得限购政策面临松动的巨大压力，北京市对高档住宅的放行，显示了一线城市已经开始对楼市调控政策进行“技术性调整”。
据统计，四个一线城市1～7月的商品住宅成交面积同比下滑35%，其中北京同比下滑47%。今年上半年，北京商品住宅共成交4466套，创下自2006年以来的同期最低值。北京市新房库量为80844套，比月初的76760又增加4000余套。
截至8月10日，上海全市新房库存达1243.44万平方米，以近3月平均销量计算，去化周期为18.5个月，其中，140平方米以上大户型占比61.9%。
高档住宅的库存是一线城市最大的痛点。
数据显示，北上广深等十大城市7月住宅均价集体环比下跌，且跌幅达到0.97%，较上月扩大0.52个百分点，超过全国平均水平。房价下跌，销售萎缩、土地出让受阻、土地出让金锐减。
近年来上海土地指标已经突破极限，建设用地极为稀缺，2020年起新增建设用地将是“零指标”。土地供应正转向盘活市区存量土地、旧城改造，而城市更新的土地成本和动迁成本越来越高，地方融资平台普遍收紧，资金来源已经不济。
如何筹集资金推动城市更新？
吸引社会资本是这些城市的共同愿望，但目前社会资进入房地产开发领域难以保证住房销售，住房销售不畅又影响土地出让，很多市区的旧改项目，算下来土地成本已达到数万元/平方米，高昂的土地成本又难以支持普通商品房和保障房的建设。
高档住宅放开限购的讨论已有多时，让有钱人通过购买高档住宅的方式，向政府缴纳更多的税费，政府可以有更多的钱改善民生、“劫富济贫”，富人还乐意把资本和资产留在国内，增加国内投资和消费，岂不是大好事吗？
那为什么高档住宅不能放开限购呢？房价。
房价是政府的心病，也是普罗大众的痛。一线城市的高房价使得住房问题变成了民生问题、社会问题、政治问题，也是舆论极为关注的焦点问题，还是海外资本市场的窗口导向，一线城市的高房价对中国房地产市场祈祷风向标的作用，房价涨幅如果不能控制住，带来的负面影响可见一斑。
其实，一线城市政府只要做一件事，就是改变一下统计口径，呈现给社会的房价就大大不一样了。
首先，统计部门把高档住宅、普通商品房、保障性住宅的房价分开统计、分别公布，比如说独立式住房、花园式住房、高面积段住房、高总价住房，统统纳入高档住宅范畴，这样的高档住宅价格越高越好，完全可以放开限购，更不必限价，真正走向市场化的方向。
其次，普通商品房则继续按照行政管制与市场导向共存的方式，控制需求、加大供应，直到供求关系逐步平衡后再去行政化。普通商品房的房价不但会比现在的房价低很多，也更符合大众的现场心理感受。
再次，应当取消保障房概念，全面实行保障人群住房租赁制，今后不再由政府建设保障房，以往的保障房可以由政府出租或出售，商品房也可以出租，符合条件的租赁户可以自由选择住房和小区，由政府给予住房补贴，政府只要按照规定标准，结合社保、税收情况等定期审核租赁户条件，对符合条件的承租户全额发放补贴或差额补贴，即可以做到“居者有其所”，政府工作人员也完全不必兴师动众去清理保障房住户，对经济条件改善、不再符合条件的租赁户只要停止补贴就可以了，政府的行政管理成本也可以大大降低，同时又可以避免开着宝马住保障房的现象。
