市场回顾
相对于一季度约16万平方米的新增供应量，本季度北京写字楼市场迎来年度较大规模的新楼入市，二季度写字楼新增入伙项目达到4个，总体量约27万平方米。新项目主要集中在北京市五环以外，如位于东五环的世通国际大厦，总建面约9万平方米，对外出租约6万平方米；位于北六环附近的数字山谷，可出租面积约8万平方米；位于望京酒仙桥附近、毗邻798艺术园区的瑞晶创投产业园，写字楼面积约6.5万平方米。此外，位于东五环外的高碑店商务中心，现楼出售，总面积约4万平方米。预计下季度仍将有三个项目投入使用，总计约30万平方米，分别位于海淀区及朝阳区。
需求方面
世纪菲阳市场数据调研显示，本季度成交仍以内资企业为主，且互联网、科技类行业对写字楼的需求明显增加，大面积成交频繁。中国移动游戏领域领先企业触控科技，签至望京SOHO约2.4万平方米；目前中国最大的酒类电子商务网站酒仙网，搬至亦庄经济开发区，签约面积约2万平方米；这两年在移动社交领域异军突起的陌陌网，也于本季度选定望京SOHO作为其总部，签约面积也达到6000平方米；而全球最大的中文旅行平台去哪儿网，租用了位于中关村的互联网金融中心约4000平方米。当然，个别外资企业，尤其是近几年发展迅速的电商及电子产品制造业，仍旧是北京写字楼市场的主要需求方，比较知名的，如三星电子，在本季度也有大面积成交，签约IFC国际财源中心，租赁面积达到近2万平方米，著名电商亚马逊，签至丰台区的汉威国际约1万平方米。尽管近几年市场供需双方皆显疲软，众多客户仍处于观望状态，北京写字楼市场仍保持了较为可观的成交量。
租金与空置
市场统计数据显示，本季度写字楼平均租金持续整体小幅下降，本季度全市写字楼平均租金约为￥299.97，较上季度的￥328.59，又下降了约8.7%。CBD、中关村及金融街区域均有不同程度下降，金融街及CBD降幅均达到约10%。其中，甲级写字楼平均租金上季度为￥389.57，本季度为￥364.09，降幅约6.5%，乙级写字楼则出现了约11.87%的降幅，由上季度的￥267.60降至目前的￥235.84。由此可见，尽管这些年较低的空置率，为租金水平的上涨提供了依据，但也不同程度的抑制了需求，预计下一季度，租金水平仍将在一定范围内起落，但整体上看，本年度写字楼租金水平不会有太大幅度变化。
从市场空置方面来看，虽然一、二季度有近40万平方米的新增供应量，但对于紧张的市场需求来说，仍是杯水车薪。本季度市场空置率持续走低，较上一季度又有一个百分点的下降，达到3.72%。从统计数据来看，CBD、金融街及中关村等三大核心区域较上季度变化不大，但其他区域有近2.74%的降幅，导致市场平均空置率整体下跌。这一现象随着下季度供应量的持续增加，将会有很大程度改善。
市场走势
本季度写字楼整体供应量有所增加，一定程度上缓和了紧张的市场需求，平均租金小幅下降，CBD与金融街区域降幅较大。
中资企业仍然是需求主力，互联网、电商、移动增值等行业对写字楼的需求明显增长。
市区写字楼市场趋于饱和状态，郊区项目活跃度明显提高。
市场预测
在国内经济走势趋稳的大背景下，北京当前经济运行保持稳步增长。在住宅市场发展趋势依旧不明朗的前提下，投资方将持续观望，而将更多关注于商业地产。房地产金融、以投资房地产为核心业务的基金公司等等，无论是投资于租赁市场成为所谓的二房东，还是购买整个项目产权或股权并最终持有的大业主，都将成为北京房地产市场良好发展的源动力。纵观近几年北京写字楼市场成交情况，中资企业的迅猛发展始终是房地产市场的强力支撑，互联网金融、高科技类，以及近年来如雨后春笋般崛起的各类电商，均已成为写字楼市场的主要需求方。同时，新兴商圈如丰台科技园区、通州园区及亦庄商圈的快速、良好发展，为缓解市区写字楼供应起到了关键性作用，下半年北京写字楼市场将供需两旺。
2014年北京写字楼第二季度主要成交
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客户名称 |
成交面积 |
物业类型 |
租赁/买卖 |
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触控科技 |
24,000 |
写字楼 |
租赁 |
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酒仙网 |
20,000 |
写字楼 |
租赁 |
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三星 |
20,000 |
写字楼 |
租赁 |
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亚马逊 |
10,000 |
写字楼 |
租赁 |
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陌陌 |
6,000 |
写字楼 |
租赁 |
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信诚人寿 |
6,000 |
写字楼 |
租赁 |
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去哪儿网 |
4,000 |
写字楼 |
租赁 |
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糯米网 |
3,000 |
写字楼 |
租赁 |
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国民油井 |
2,300 |
写字楼 |
租赁 |
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易居中国 |
2,000 |
写字楼 |
租赁 |
2014年北京写字楼第二季度空置率
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CBD |
甲级 |
5.20% |
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乙级 |
5.00% |
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中关村 |
甲级 |
2.08% |
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乙级 |
3.17% |
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金融街 |
甲级 |
1.00% |
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乙级 |
2.44% |
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其他 |
甲级 |
7.35% |
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乙级 |
3.50% |
2014年北京写字楼第二季度平均租金价格（月/平米）
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CBD |
甲级 |
RMB 375.43 |
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乙级 |
RMB 271.35 |
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中关村 |
甲级 |
RMB 265.00 |
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乙级 |
RMB 206.51 |
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金融街 |
甲级 |
RMB 515.71 |
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乙级 |
RMB 228.33 |
|
其他 |
甲级 |
RMB 300.23 |
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乙级 |
RMB 237.17 |
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