易宪容 近来，随着国内部分城市楼市价格开始回落、住房销售萎缩、地方政府土地交易减少，不仅各地方纷纷加快放松楼市调控，而且市场对楼市形势之判断及争论更是十分喧嚣。无论是对楼市形势的争论, 还是一些地方政府悄悄放松楼市调控政策，如果不是站在现实基础及经济的内在逻辑法则上来思考，那么调控放松不可能收到效果，相关争论会误入歧途。
当前不少地方政府变着法儿放松楼市调控政策，楼市限购政策在多地已悄然“松绑”，
“低首付”、“特价房”等刺激性营销方式频现，江苏《常州日报》近日更在头版头条位置登出一篇《我市目前已到购房好时机》，且标题以超大字号标出。所有这些，当然是希望能促使房地产市场复苏。但不知这些地方政府官员想过没有，在过去十多年房价一路高歌上涨时，那些调控政策起了多少作用？既然那时候“亢奋”的房价并没有因为调控政策出台而回归理性，那房价下跌时调控政策放松又能有多少作为呢？更何况，当前楼市价格调整、销售萎缩，完全是市场因素使然，而非政策调控的结果。
至于那些重弹的老调，什么住房市场对国民经济是如何重要、对居民财富占比是如何高，所以对当前楼市的持续低迷，政府可以采取全面取消限购，激活投资性住房需求的方式，让楼市重新活跃起来，则无异于使我国房地产市场回到十多年前的老路上去。这些政策行为及救市言论，既没有现实基础，更没有经济上的内在逻辑。
须知，导致当前楼市调整最为根本的原因，是金融市场条件发生了根本性变化。即互联网金融爆炸式的增长导致市场融资成本全面上升及信用风险的增加。不仅住房市场无法再获得低成本融资，银行也改变了对楼市风险的认识及预期，所以银行主动收缩了对楼市信贷。而地方政府调控放松是不会改变当前银行这种选择的。
而以往十几年的经历证明，以投资性需求造成的经济繁荣，一定会导致巨大的泡沫。如果在这种泡沫生成过程中同步提高了生产力，即使泡沫破灭，同样会让经济陷入困境，但不久还是会复苏，如19世纪美国和英国的铁路泡沫及2000年的网络泡沫。反之，如果这个巨大泡沫仅是以过度的信用扩张在严重超支未来，仅是恶性的财富转移，那么这种短暂繁荣的结果只能是泡沫破灭、经济成长突然中止及衰退，除了给整个社会经济造成极大的震荡与伤害，不会有别的。如上世纪九十年代日本泡沫经济的破灭及2008年美国的房地产泡沫破灭便是如此。
现在还有一种似乎被广泛认可的观点，当前中国房地产市场调整既不同于2008年的美国，也不同于二十年前的日本，中国楼市所处阶段是调整期，但不会崩盘。这样的话等于没有说，根本就没有证明什么事情。世界上根本就没有两片相同的叶子，岂能有个完全相同的重大事件？从任何一个角度来比较，中国房地产市场当然可以找到许多与美国和日本不同的东西。可是，从历史经验来看，为何金融危机会一次又一次的发生？就在于每一次金融危机所表现的形式、所诱发的原因都是各不相同。也正因为这种不同，绝大多数人往往都是每次金融危机的事后诸葛亮。再说，面对系统性风险的爆发，人类的理性都是有限的或无法预测的。还有，尽管不同国家的房地产泡沫破灭或金融危机爆发的导火索不同，但有一条是相同的：如果以过度的信贷扩张吹大的房地产，其泡沫破灭就是必然的，而且这种房地产泡沫破灭一定会导致金融危机及整体经济的衰退。这是经济学的内在法则，没有哪个国家可违背。
因此，现在最紧要的问题，并非要对我国楼市的周期性调整争出什么结果，而是先要对当前楼市形势有个准确的判断。只有这样，政府才有可能做出正确决策，并找到真正化解当前楼市危机的有效政策，进而将房地产周期性调整的风险及成本降到最低限度。
以笔者管见，对当前楼市的基本判断，至少应建立在以下几个基点上：
首先，我国楼市仍是个投资投机为主导的市场，这不仅在于20%以上的城市家庭持有两套以上住房，而且在于当不少城市的住房销售急剧下降时，其价格则不下调。在这样的市场上，住房投资者出价一定高于住房消费者，绝大多数住房消费者根本没有支付能力进入。房地产开发商所谓的“刚性需求”及“改善性需求”基本上都是无效需求。如果希望以调控放松而不调整价格，要释放这些住房需求根本不可能。
其次，以信贷过度扩张推动的住房投资市场是不可持续的，要让这个市场回到健康发展道路，由投资向消费转型是必然的。但在这转型过程中，或住房市场周期性调整过程中，住房供求关系会严重失衡。面对这种失衡，只能通过价格不断地回归理性才能让住房消费需求释放，人为地干预，结果只能南辕北辙。现在各地房地产市场最大的问题就在于房地产开发商、地方政府及住房投资者不愿意认可这种市场的转型及调整，总想以人为意志来对抗市场内在法则。这种观念不改，住房市场周期性调整的风险及成本将大增，房地产崩盘的概率也会上升。
复次，任何住房市场价格及政策调整都是一场重大的利益博弈过程。如果不能够厘清这些利益关系，同样也无法正确判断楼市基本形势。
总而言之，楼市泡沫破灭是否会导致房地产崩盘，既取决于不同的地方楼市泡沫吹大程度，也取决于政府对楼市调整的干预程度。对楼市的周期性调整人为干预越多，房地产崩盘的概率就越高。
