观点地产网 陈业 就在中海地产16日以38.2亿元摘得深圳龙华区域地王后，网上某论坛便有人在猜测，临近中海地王项目，即卓越深圳皇后道项目的开盘日期。
果不其然，中海获上述地王“余音”还未退之时，10月17日卓越今年唯一住宅项目皇后道项目开盘入市。
卓越“借市”开盘
据了解，皇后道项目位于深圳龙华新区大道与人民路交汇处西南角，项目总占地面积13.5万平米，总建筑面积45万平米。
项目分两期开发，其中第一期占地5.8万平米，总建面18万平米，容积率2.36，是同片区内容积率最低的项目，一期共有32套别墅和6栋高层组成，高层产品主要为89-162平米的三房至五房，定位为片区最高端项目。
此次开盘的为第一期，项目主推89-162平米九大户型，共计推售800余套，开盘均价为2.6万每平米，根据市场消息，该项目开盘便已销售近八成。
而在皇后道项目热销背后，市场普遍认为卓越选定的开盘日，刚好借助了中海地产32.8亿拿区域地王的热市。
不过，卓越集团执行总裁张远接受观点地产新媒体采访就表示，“皇后道的开盘日期并未受中海拿地影响，项目本身推盘节奏也该这几天卖”。
张远称，皇后道项目早前就想入市，但受政府限价影响，项目近期才获得预售证。
“该项目2.6万每平米的价格是政府给的价格，若按卓越自己的定价，项目定价会去到2.8万每平米至2.9万每平米左右”。
据悉，深圳龙华的限价标准为：取龙华周边房价最低值与最高值的平均值，但定价不能超过最高定价的10%。
另据了解，卓越今年在住宅业务方面，贡献最大的就将是此次入市的深圳龙华皇后道项目。
对此，张远表示，按照卓越的要求，皇后道今年销售目标为17到18个亿左右，截至目前，所推的800多套，已卖了500多套，销售回笼13.08个亿。
地价拉动楼市
就皇后道的热销，在多数深圳业内看来，除上述中海拿地将整个龙华区域的热度拉动起来了以外，更主要取决于它的位置。
“皇后道比较贵，很多人接受不了，但深圳关内的价格更贵，例如南山的起步价格是4万每平米，而皇后道项目过关就可以去到市内，”关外较远的盐田也去到了2.3万平方米“。
深圳业内他山认为，2.6万每平米的开盘均价比较贵。但上述中海项目今后入市的价格估计会去到3万至3.5万每平米，所以2.6万每平米的价格，相对来说还是合算的。
他山表示，随着深圳几条隧道的打通，深圳龙华的优势愈加明显，而这也是该区域楼盘受追捧的一个原因。据了解，此前，同样位于该区域的莱蒙水榭春天等楼盘开盘也曾取得不错的销售。
不过，就深圳皇后道的热销，除中海拉动效应及地理位置外，相关业内亦认为，目前深圳购房需求仍然很大，但土地供应却颇为有限；再加上前海热也让更多的投资者瞄准了前海的投资价值，使得各企业争相竞夺前海的土地，从而也使得深圳整体的投资热度也有所提升，进一步提升了深圳楼市价格。
就今年深圳推地的情况来看，推地的次数并不多，但每次的角逐都颇为激烈。早前7月26日，深圳推出前海第一宗地块，当天共吸引了万科、绿地、世房、华润置地、金融街等房企参与，但最后两幅土地却由深圳卓越集团以51.89亿元、71.80亿元收入囊中。
随后，8月16日，深圳前海第三宗地块正式出让，最终由华润置地出价109亿元成功竞得，溢价达62.2%。109亿元也再次刷新卓越7月16日创造的深圳总价地王纪录。
10月16日，中海地产经过66轮竞价，以38.2亿元竞得深圳龙华一宗地块，折合楼面地价1.45万元/平方米，溢价率高达91%，成为今年以来深圳住宅用地的总价与单价双料“地王”。
接下来，11月27日，深圳前海深港现代服务业合作区管理局，还将以拍卖方式公开出让前海两幅商业办公用地，拍卖起始价分别为24.23亿元和9.98亿元。
或是出于前几次拿地的激烈程度，该两地块出让条件，也更为苛刻。要求：两宗地块竞买人为已在前海深港合作区注册成立从事供应链管理、商品展示交易、工业产品研发设计及相关贸易等经营业务之一的企业；其母公司(或其实际控制人)须为在香港特别行政区注册的企业，且2012年会计年度经审计的资产总额或营业收入不低于50亿元人民币。
值得一提的是，或正是出于深圳不断上升的房价，使得深圳政府也出台了一些更为严厉的楼市调控措施，即“深圳调房价八项措施”，其中包括增大普通住房供地、加紧研究提高二套房房贷利率、加大安居型商品房和保障性住房供应的力度等。
但即便如此，在深圳相关业内看来，深圳调房价八项措施的效果仍然有限，例如，二套房首付比例和利率的调整空间有限，因此市场认为该项措施对深圳楼市影响不大。
