观点地产网 彭飞 作为星河集团在产业地产领域的最新尝试，总投资高达150亿元的深圳星河雅宝项目无疑值得市场关注。
此前据相关媒体报道，这个超级综合体项目将于今年底面市，操盘者是星河集团副总裁黄德安，不过最新据接近星河集团的相关人士透露，雅宝项目确实原定于今年入市，但因为“工改工”的产权问题还待进一步明确，项目要推迟到明年入市。
雅宝推迟入市
据了解，星河雅宝项目总占地面积63万平方米，总建筑面积超过160万平方米。地块的中部工业用地主要为金融机构的研发中心、管理中心、及生产服务等功能，建筑面积为113.2万平方米，另有15.68万平方米的配套商业及15.62万平方米的配套公寓。
该地块前身是深圳龙岗区雅宝工业城，2007年1月，深圳鹏基集团以5.5亿购得雅宝工业城，但在2007年下半年，鹏基因业务调整将雅宝工业城转让给了星河集团。
此后，星河集团将该项目规划为“星河雅宝创新产业园”，定位为“中小企业总部基地”，并成为深圳市城市改造重点项目之一。
按照星河集团的原定计划，雅宝项目的一期产品将于今年入市，但由于涉及工业用地的土地性质，在出售时的产权确认方面还需与政府进一步协商，因而会推迟入市。
谈及产权确认，一位曾为该项目作前期策划的人士向观点地产新媒体透露，像雅宝这类工业用地改造项目，开发商和政府间都存在一些利益纠葛，主要涉及出售物业的产权问题，政府需要企业补交性质变更的费用。
该人士还表示，目前深圳这类产业园区改造项目很多，比较成功的是深圳控股改造的泰然大厦，但星河雅宝在定位方面却并不具备明显优势，并且星河集团是首次涉入产业地产，市场认可度不是很强，所以在前期的销售推广方面也面临一定难题。
同时，星河雅宝项目所处的坂田区域并不是深圳核心区，周边交通较为拥堵，且目前很难得到改善，这也是该项目暂时市场认知度不高的原因。
此外，随着深圳前海新区的逐步推出和落实，绝大多数企业更愿意落户前海，而随着万科打造的前海企业公馆项目近日开工，也对星河雅宝的入市造成一定影响。
产业地产之困
虽然雅宝项目的具体入市时间还存在一定疑问，但对于该项目，星河集团自身却极为重视。
星河集团副总裁黄德安早前在接受采访时就坦言，进军产业地产是星河集团的又一次战略转变，如果雅宝项目运作成功，今后将在异地复制。
另据星河集团官网对该项目的描述：星河雅宝项目可售面积51万平方米，预计可实现销售额约130亿元；可租面积33万平方米，可保证每年获得稳定租金收入近10亿元。此外，星河雅宝项目20%的产权置换将带来约50亿元的股权收入。
从以上描述可知，星河集团对雅宝项目物业出售和出租部分是何许乐观，但在项目入市之前，这一切更多的只是良好期望而已。
此外，在运营管理模式上，星河雅宝还将采取比较少见的以“产权置换股权”形式。
对于这种模式，黄德安表示，星河将选择有上市意愿及上市潜力的企业，来作为这种模式的主要合作方，通过现金、产权、或现金+产权的方式来换取一些优秀企业的股权。
然而，星河的这种运营模式在多数业内人士看来却难以成行。首先，星河想要引进的这类企业，其实市场上已有大量风投和PE在跟进，相比星河提供物业产权的形式，资金对这类企业的吸引力更大。
另外，在产权置换股权的过程中，需要涉及对企业如何估值，而这方面势必存在很大风险；同时，星河也存在对自身物业的估值问题，这就要以周边和市场同类物业的价值作参考，但从星河雅宝目前所处的区域和开发进度，能否合理估值也是一大疑问。
与此同时，产权置换股权的运营模式对星河集团本身的资金能力也存在极高要求。即使星河雅宝只有20%的物业以这种形式推出，但在两三年之内，这部分物业占压的资金量也不少。
“这种运营模式，其实是星河在做自己不擅长的事情，也是拿自己的钱去投资有潜力的公司，如果成功确实可以实现收益，但其中的风险会超出想象。”
或许也是考虑到资金压力问题，星河集团将与创投机构深圳创新投资联合推动产权置换股权的运营模式，以此来借助创新投的专业优势。
此外，相关业内人士还指出，作为星河集团首次尝试产业地产的项目，星河雅宝无论是规划还是产权的分割一定会遇到跟政策相悖的问题，而如何将产业地产嵌入到城市的区域发展规划，也是其面临的一大难题。
