观点地产网讯：6月28日，万科集团总裁郁亮于西安媒体见面会上表示，万科做商业是非常慎重的，目前也未看到很好的运营模式，因此万科新的定位是做城市的配套服务商。
郁亮补充表示，在网购时代，商业购物中心越来越受到打击，所以万科对此非常非常慎重，没有办法才做一点商业，更有兴趣的是研究如何成为城市的配套服务商。
“目前每个城市都处于不同的发展阶段，有些城市出于需要发展住宅的阶段、有些城市处在需要发展商业的阶段等，因此不同城市的发展阶段，你可以做很多事情，所以，房地产并不只是说除了住宅就是商业，开发商应该把思路打的更开”。
此外，郁亮透露，不排除未来万科也会经营垃圾场，目前垃圾场也是每个城市发展必须的配套，但往往许多城市都做得不好。
对于养老地产，郁亮表示，万科也正处于摸索当中。
以下为6月28日万科媒体见面会问答实录：
提问：最近银行“钱荒”闹得沸沸扬扬，那么万科企业的现金流有没有因此受到影响，“钱荒”对近期的房地产产业和老百姓的房价会产生怎么的影响？
郁亮：首先就万科而言钱是没有问题，这个行业就是需要钱多，钱越多就会给房地产行业带来越多的生机。对于银行贷款而言，钱越多的企业才能贷到款，目前资金几百亿是有的，所以万科的现金流不会有问题。有时候我们不太强调资金所带来的效果，从事房地产多年的万科对此深有体会，银行的银根紧缩是个好事情。
为什么说好呢，并不是指有钱就是好，现在整个中国经济都在挤泡沫，不能再依靠投资拉动，银行的货币超发确实需要调整，否则中国经济转型难以顺利调整过来。目前需要大家以一种更加现实，务实的态度来对待“钱荒”这个事情。
提问：面对“钱荒”，万科在商业地产是怎么做打算？在现金流方面是怎么考虑？
郁亮：就目前商业地产的模式来说，万科不得不做商业，佛山，东莞这些城市也都在做商业。目前来看除了住宅大家都在做商业，不过万科有了一个新的定位就是做城市配套的服务商。甚至，万科未来会参与到建造和经营垃圾场的领域中去。等到万科做成公园的垃圾场的同时，万科也就等或多更多的发展机会，到时政府会拿钱，拿地扶持来扶持这个行业和相关的企业。
在网络时代里，商业地产是很受打击的，所以万科的涉及商业地产的同时也保持一种谨慎的态度。人会逐渐变老，因此养老也跟地产相关，因此在未来成万科成为城市配套服务商，也会参与到养老地产当中。
提问：深圳前海刚发布土地出让公告，万科符合出让企业的标准，未来怎么参与前海开发?
郁亮：万科从深圳发家，任何发展机会都不会错过。前海是深圳目前来看最好的区域，万科会尽力争取，每块土地都不会放过。
提问：二三线城市开发房地产存在什么样的困难?未来城镇化会不会变成房地产化？
郁亮：二三线城市是否有泡沫不能一概而论，有一些鬼城空城万科是不会去的，但是有一些二三线城市对于人口迁移仍然有吸引力，当地经济基础也比较好。但是我是反对小城镇化建设，除了北京周边的一些小城镇和一些大城市的周边城镇外，全国大多数小城镇都是没有人口吸引力的。对于万科来说，目前全国60多个城市还是重要城市，人居的环境还不错。但中国还有不少50万人口以下的城市，这些城市的辐射功能小。但另一部分超过500万人口的，则没有可发展的规模经济。所以未来发展的资源可倾向于100-500万人口的城市。
对于城镇化我们也很担心，也不希望把城镇化变成地产化。但是现实并不是我们说不希望，它就不会发展，说到底城市开发的主角并不是开发商，房企只是负责拿地开发而已，它的角色是配套服务商而不是主角。在这方面地方政府需要好好把关。
提问：万科从产品供应商，向城市配套商转型，这个转型过程面临什么困难？
郁亮：向服务转型是相当困难，目前最重要的是团队建设的转型。
提问：今年上半年土地市场很热，一线城市地王频出，万科坚持不拿地王，能否持续成为行业的老大？接下来在海外市场有什么计划？
郁亮：我们面粉面包都不担心，万科也曾经在地王亏过，所以还是不拿地王，而且并不是说拿个地大就是地王，违约地王事件告诉我们这样操作是有问题的。
世界级的优秀企业不一定就是指规模大，公司治理、社会责任、企业竞争力才是衡量世界级企业的标准。工商银行是世界最大规模的银行，但是工行的管理是世界级吗？如果在房地产行业，有企业超过万科，万科不会介意，万科现在追求的不是规模，而是更关注管理结构以及企业竞争。
提问：最近很多城市都存在限价，像万科这种大规模的企业会不会受影响？
郁亮：楼市调控这么多年了，万科早已经习惯这种不利环境，就像是在跑步一样，拥有了更强健的身体才能对各种的变化及时、顺利地调整过来。
限价对于开发商而言其实就是少赚点钱，对于很多行业而言，房地产已经很不错，限价不是什么大问题，只要坚持刚需定位，保持现金流就不会有大问题，但是限价政策确实反映出国家的房地产政策缺少长效机制。
万科将以不变应万变，以刚需为主导。因为要想在这个世道严酷的时候存活下来，就得做主流产品。
提问：万科在北京超过一半都是合作开发，未来会坚持合作开发吗？
郁亮：万科做到那么大的规模，合作模式起到很大的作用，合作模式能减低现金流的压力。
提问：房地产在今年一季度中国经济可以说是一枝独秀，如果要挤泡沫对于房地产有什么影响？
郁亮：过去中国经济依赖投资与出口的发展模式已经无法持续，经济转型不可避免，也是很痛苦的，对于房地产的影响当然很大，所以行业未来2-3年的处境可能会很痛苦，但是对于大企业而言应该是个机会。
提问：李克强总理最近谈到棚屋改造，万科怎么看？除此之外，最近A股波动很大，王石主席发出抄底的号召，郁总怎么看？
郁亮：我不谈股市的，王石主席不是明确说抄底，只是说是一个好时机，没有任何建议。棚屋改造万科是很愿意参与，万科一直很支持保障房建设。
提问：最近中国股市波动很大，郁总能否给股民一些建议？万科能否分享一下国内房地产企业出海的经验？
郁亮：买卖股票学问太大，怎么研究都研究不出未来。至于投资海外，由于北京上海都限购，而美国经济复苏很明显，万科是跟着中国客户的步伐出去，找到合适的投资机会我们就会投资。除此之外，进军海外是为了向外国优秀企业学习，提供公司的管理水平以及竞争力水平。万科希望借此机会学习到国际化的管理水平，房企在国内合作的说明就几页纸，但国外参与合作需要几百页，条款都列得很精细，不会没有想不到问题。“偷师”的同时，万科也将利用全球资源做好国内业务。
提问：中国很多开发商都在向外走，很多开发商都是学习万科，去海外满足中国客户。万科会否担心，这个海外投资是否存在泡沫？
郁亮：到海外投资的中国人大多数是有钱人，我们没必要评论是不是存在泡沫，万科进军海外与国内发展一样，都是以自住客为主，而不是投资客。
提问：万科成为世界级企业，有没有具体的路线图以及时间表？除此之外，万科未来有没有打算进军足球的计划？
郁亮：成为世界级企业没有时间表，是一场没有终点的马拉松，也没有既定的路线，万科仍然在摸索。至于足球，万科20年前就玩过，现在不玩了。
提问：银根紧缩会否推高企业拿地成本，下半年万科会不会加快拿地的速度？除此之外，今天有消息房地产融资放开，您怎么看？
郁亮：万科并不需要房地产融资，这个传言也不太可能，万科现在不依赖融资也能发展。万科没有重点投资区域，依然会采用均衡投资策略。银根紧缩跟拿地没有关系，因为银行贷款是不能用于拿地。
提问：现在大家都很关注房地产扩大试点，万科怎么看？万科做城市配套的发展商，除了住宅与商业地产，还会不会有什么业态是万科希望进入的？
郁亮：对于房产税，我看不懂，我很疑惑为什么要收老百姓那么多税？现在业界对于房产税有很多看法，比如说房产税能取代土地财政，但是我们估算过是不行的，房产税就算全国征收也就是6000多亿，目前土地财政一年20000多亿，显然是取代不了。
还有一种说法，房产税能迫使有多套房子的人抛房，但这样真的是好事吗？这些多套房持有人可以把房子出租，满足低收入者的租房需求，这并不是坏事。目前中国房地产税收已经很重，豪宅征重税没问题，征收空置税也是没有问题，但是全面征收房产税政府应该要全方位去考虑。
提问：万科在商业地产，销售与持有的比例有多少？现金流的问题如何解决？
提问：万科今年前五月已经突破700亿，今年有可能达到1700亿，按照这个速度，再过十年万科能达到10000亿，未来万科的速度会不会下降？
郁亮：达到万亿不太可能，做算术不能这么算，衡量企业不能只用规模，还有股东回报，利润等等，在未来十年万科必然会碰到规模的天花板，因为住宅需求量会稳定下来甚至是萎缩，万科之所以转型成为城市配套厂商，就是为了在规模碰到天花板后，能找到新的增长点。
提问：今年6月，王石接受媒体采访时谈到万科在海外投资将从1%增长到20%，万科在海外以及国内投资有没有清晰的计划？
郁亮：万科的投资区域的思路相对清晰，目前国内房地产市场可分为60个城市区域，中国有房价问题也是60个大城市的问题，其他的区域房价太低，万科没兴趣。在广深、北京、上海和海外区域均衡布局，对于降低行业波动会有帮助。
