观点地产网 国家统计局数据显示，2012年11月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.0%。其中，城市上涨2.1%，农村上涨1.9%；食品价格上涨3.0%，非食品价格上涨1.6%；消费品价格上涨1.9%，服务项目价格上涨2.3%。1-11月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.7%。
11月CPI比10月有小幅反弹，但总体上看，近期CPI增速放缓并且呈现企稳态势，通货膨胀将得到进一步缓解。与此同时，按照现在CPI的同比增速态势，全年CPI同比增长目标控制在4%的问题也不大，这也为年内“降准”或“降息”1-2次刺激宏观经济复苏“稳增长”提供了基础的市场环境。
另外，中国人民银行10月13日发布的数据显示，截至9月末，广义货币（M2）增长14.8％，狭义货币（M1）增长7.3％。M2今年以来首次突破14%表明，流动性进一步宽松，有望成为经济企稳回升的动力。
今年以来，总体来看，CPI增速放缓并且呈现企稳态势，通货膨胀将得到进一步缓解，在此基础上，楼市政策“微调”，差别化的楼市调控政策导致市场成交量逐步回暖。与此同时，在降准与降息之下，市场流动性进一步宽松，总体上也推动房地产市场逐步向回暖靠近。
在这样的市场背景下，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年11月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8791元/平方米，环比10月上涨0.26%，自2012年6月止跌后连续第6个月环比上涨，涨幅较上月扩大0.09个百分点。
在CPI企稳的市场背景下，全国百城房价仍然出现连续6个月上涨的现象，这一定程度上说明，在未来货币政策走向定向或定量宽松之时，市场面临的通胀预期压力正在上升，无论是出于自住购房目的，还是投资购房目的，防止口袋中货币进一步贬值购买力降低成为当务之急。
从国内环境看，随着我国经济发展逐步进入新的阶段，劳动力、土地价格都在上涨，成本推动型通胀压力将长期存在，再加上美国QE3推出，内外两种趋势的重合，对物价上涨进而通胀的影响不容低估。
我们看到，在限购之下，需求被压制，在美国QE3推出的市场背景下，热钱在楼市周边寻找进入的机会。尽管中央政府近期依然坚持不懈的宣传限购限贷，这也是在全球货币“大”爆炸的当下，希望通过控制限购限贷这道水闸，堵住货币不由自主的流向房地产这个最能吸金的大水库；希望即使货币爆炸，也是流向实体经济，当然这不可避免地仍然会对房地产市场产生影响。在QE1的过程中黄金白银石油狂涨，QE2期间也同样。近期，多家房企或赴港上市、或收购上市平台，或在通过境外渠道进行频繁融资，均表明热线政策缓慢地流向中国房地产市场。此时，其实聪明的投资客早就明白手中的资金该流向哪里。
因此，在股市大盘走低、通胀预期、人民币升值压力，资金缺乏投资渠道的市场之下，势必会导致房产成为资产保值升值的首选投资项之一，这一定程度上也会助推房地产市场成交量的持续回升，从而最终传导到价格的上涨与反弹。
楼市政策博弈中房价缘何连续6月上涨？
全国100个城市（新建）住宅平均价格自6月止跌后连续第6个月环比上涨，与政策微调之下市场流动性的定向宽松导致的中长期的通胀预期压力的不断加大有一定的关系，一定程度上导致购房者加速入市。具体来讲，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，有以下三点原因：
第一、从整个市场“基本面”来看，2012年整个1-8月，尽管全国的房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象，开发企业拿地规模（土地市场交易）、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小。成交量的持续回升导致市场“基本面”开始好转，1-11月整个市场“基本面”应该继续向利好方向发展。
第二、政策微调之下市场流动性的定向宽松，导致市场成交量的持续回升，开发企业资金面紧张的局面得到缓解，“暖冬”与“翘尾”行情局面的出现。无论是一线城市，还是二三线城市，由于市场流动性的定向宽松与企业资金紧张局面得到缓解，部分楼盘降幅收窄甚至小幅涨价也是导致房价整体上止跌微涨的原因之一。
今年11月，上海、北京等全国主要城市的房地产成交再次出现了“供销两旺”的热闹场面。2012年收官在即，尽管经历了几年来最冷清的“金九银十”，但随着成交量价双双走高，全年房地产或将在“暖冬”中出现“翘尾”行情。
“暖冬”与“翘尾”行情局面的出现，一方面是由于在政策“微调”之下，市场流动性的定向宽松，各大房企抓紧政策“微调”释放刚需的“时间窗”，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，甚至积极拿地“换仓”谋求下一轮的市场发展机会；另外一方面，也是由于房企年底销售业绩指标、财务报表的要求，年底开始冲量，尤其是对于上市公司这一点会表现的比较明显。
“暖冬”与“翘尾”行情局面的出现，导致企业的资金面不太紧张，对于企业来讲，势必会逐渐调整其定价策略；对于房价的影响来讲，成交量的持续回升势必会带来价格的相对坚挺，甚至涨价的现象。从这个角度来讲，年底楼市收官“翘尾”行情，一定程度上助推房价的坚挺。
第三、以一线城市为代表的重点城市年底“翘尾”行情量的增加以及房价仍环比在上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。
数据显示，2012年11月十大城市住宅均价为15686元/平方米，环比上月上涨0.39%。具体来看，天津上涨0.93%，涨幅最大，北京、重庆(主城区)、成都、南京涨幅在0.5%-0.7%之间，深圳、武汉、杭州、广州、上海涨幅在0.3%以内。
政策走势：去投资化的限购、限贷不可能本质上出现松动
十八大期间，11月12日下午，有记者提问“房地产市场调控政策什么时候放松”，住房和城乡建设部部长姜伟新回答称，“房地产市场调控政策现在还没想放松。对于楼市调控，中央政府时刻准备应对。遇到某一城市自行调整楼市政策时，中央储备相应的政策，一旦需要的话就出手。”
而近期各地楼市微调不断升温迹象明显，在这个时间段提出这样的说法有什么含义？对今后的楼市发展有什么影响？是否意味着楼市调控从严？
十八大期间，住房和城乡建设部部长姜伟新回答意味着“去投资化”的楼市调控政策应该还会继续执行，在本质上限购、限贷不可能出现松动，楼市调控政策底线不可能触动。
11月16日，住建部政策研究中心副主任秦虹在北京也表示，当前房地产宏观调控的核心是抑制，一边控制投机性的需求，另一个方面满足合理的住房需求，明年中国还将坚持这样的政策方向。
但是，现实房地产政策中确实正在出现“微调”，如今年以来政府已经公开认可的首套房的差别化的信贷政策、普通住宅标准调整，还有近期公积金贷款政策的微调，以及由于降息、降准、等货币政策的定向定量宽松等。“微调”主要围绕首套房“自住需求”进行，并没有对于投资性投机性需求起到鼓励入市的作用。当前，政府从政策层面已经认可这些差别化的限售与信贷政策及其他已经认可的补贴和鼓励措施。
从政策执行力度上应该总体上继续保护首套房“自住需求”，为刚需一族争取更多的购房时间。因此，在未来，一旦房价出现反弹风险，政策层面尽管在执行力度上还有可能再度有所收紧，但是对于鼓励首套房“自住需求”入市的政策基调并没有改变，政策的微调仍然将发挥着其对于刚需市场放量的刺激作用。今年11月以来，上海、北京等全国主要城市的房地产成交量在“暖冬”中出现“翘尾”行情，从成交结构来看，政策微调之下导致的中小套型的刚需市场的放量仍然是市场最为坚挺的动力，这一定程度上说明政策层面鼓励首套房“自住需求”入市的政策基调并没有改变。
“流动性”进一步宽松，购房者勿错“平价”购房时机
由于市场“流动性”进一步定向宽松与中长期通胀压力的持续存在，从价格未来趋势角度来看，当前由于楼市政策“微调”，成交量逐步回暖，房价降幅正在收窄，能够带来市场趋势性下跌的市场基础环境并不存在，房价持续下跌的动力正在逐步消失。从当前来看，全国房价连续6月上涨现象已经表明当前价格已经接近“市场底”，在政策“微调”定向宽松及成交量持续回升的市场背景下，房价不可能重回大幅降价的市场环境。从开发商定价角度来讲，当前小幅优惠小幅促销的“平价”策略成为市场主流和趋势，在这个阶段，购房者不应该错过当前“平价”购房时机。
一定意义上来讲，本轮调控以来，购房者已经错过了2011年10月底至2012年上半年之间的大幅降价的最佳购房“时间窗”。尽管在去投资化的调控政策的影响下，全国房价开始有小幅回升的趋势，今年有可能一直处于这个阶段性的“市场底”，但是，购房者已经很难在短期内找到之前大幅降价的购房时间窗口。在第四季度甚至更长时间段内，小幅优惠或微幅降价将成为房地产市场的主流和趋势。在市场基本面趋好的背景下，购房者应该抓紧房企由于企业年度销售业绩指标、短期拿地资金需求、回笼资金采购原材料及资金面短期内确实较为紧张等策略性的降价“平价”时机进行购房，而不是持续观望，等待市场基本面趋好、房企资金面不紧张、楼盘开始涨价时再买涨不买跌。
2013年整体市场基本面：“限速”中缓慢复苏与房企有限制的扩张
从整个市场“基本面”来看，2012年整个1-8月，全国的房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象，开发企业拿地规模（土地市场交易）、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小。此外，成交量的持续回升也导致1-11月的房地产市场“基本面”开始逐步小幅好转，1-11月及今后整个市场“基本面”应该继续向利好方向发展。在这个阶段，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面，这将使开发企业对于整个市场“基本面”由信心不足转向谨慎乐观，这也将促使开发企业在成交量回升的之后进一步有序加大房地产投资、新开工面积，甚至重拾土地市场拿地的热情，逐渐形成市场“基本面”的真正意义的“回暖”。
从2013年市场基本面走势来看，由于政策“微调”与房地产调控的“双重标准”的执行，明年房地产市场基本面应该还会在“微调”政策刺激下持续回升，但是不会出现大幅逆转行情，明年房地产市场“基本面”整体上仍然处于整个市场大周期的低谷期的复苏与回升期，保持“限速”中缓慢复苏与房企有限制的扩张的行情将是2013年整体市场基本面的特征。
笔者认为，随着市场“基本面”开始好转，开发企业资金面不太紧张，防止房价报复性反弹成为明年楼市甚至更长时间段内调控的重要课题，调控政策仍需常态化执行，限购政策明年或将继续执行。
从当前来看，全国新建住宅房价连续6月上涨，市场已经出现房价降幅收窄甚至个别项目小幅涨价的现象。因此，当前调控的压力仍然存在，“去投资化”的限购限贷政策尚短期内不可能出现明显松动，外来的投资投机性需求不会大规模入市，限购政策有可能明年会继续执行。
此外，政策层面仍然需要从严执行，继续执行差别化的税收政策保护首套房“自住需求”，为刚需一族争取更多的购房时间。从政策面的走势可以看出，由于“微调”政策仍然继续针对首套房自住需求进行，那么也就明确地为首套房“自住需求”进一步放量入市提供了市场机会，尽管房企房价降幅收窄甚至只有小幅的房价促销优惠，但是，整个市场基本面尚未明显有好转的迹象，应该来说，在市场尚处于恢复的阶段过程中，在限购限贷政策的之下房价不会出快速上涨的趋势，在房价相对平稳的阶段，仍然是自住需求、刚需一族相对合理的购房时间“窗口”，在这个阶段，首套房“自住需求”将继续支撑整个房地产市场成交量回暖。
