张宏伟 今年以来，由于货币政策的宽松与调控政策的刺激等因素，一线城市、部分二线城市销售量价表现良好，基本面的快速好转导致房企在规模化上更上一层楼，甚至有部分品牌房企提前完成今年的销售业绩指标，并且有的房企进一步上调今年的销售业绩指标。
那么，这是否也意味着2016年房企销售还会继续回升呢？笔者认为，楼市已经进入下半场，今年以来部分城市楼市基本面的好转带来的房企规模化增长，但这并不意味着2016年房企销售业绩还会普遍上升。楼市进入下半场、热点城市进入调整期、热点城市房企存货量不足等七大理由表明2016年房企业绩将普遍下滑，具体来讲：
一、楼市进入下半场，销售规模化发展已不是房企主题。
同策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，楼市将逐步进入存量房时代。届时，由于新增购房需求已经基本得到满足，市场需求增速没有那么快，甚至部分城市还出现下滑，C端客户（购房者或社区居民）的需求将转向品质或增值服务的提升。
此时，销售规模化发展已不是房企主题，对于房企来讲，如何丰富服务内容，为C端客户（购房者或社区居民）或相关产业链上下游提供增值服务成为房企转型的主题，比如以分享城镇化为核心的“地产+X产业”的发展战略、以分享老龄化为核心的养老地产布局战略，以分享城市化为核心的商业地产布局战略、房企积极与互联网公司合作等等。
二、对品牌房企业绩贡献较大的重点城市2016年市场成交量下滑，对品牌房企业绩贡献度降低。
总体来看，2016年商品住宅市场仍然是以“去库存”为主题，并不看好。对于今年楼市成交量表现相对火爆、对品牌房企业绩贡献度较大的城市来讲，2016年也很难延续火爆的行情，这些城市由于需求透支等因素楼市将很快陷入调整期，甚至再现2011年、2014年的大范围降价潮。这样，对品牌房企业绩贡献较大的重点城市2016年市场成交量下滑，对品牌房企业绩贡献度降低，房企规模化发展压力将进一步显现。具体有以下三点理由：
1、对于市场基本面良好成交量大幅上涨的城市而言，今年上半年为去年楼市积压需求的集中释放，下半年为商品住宅市场需求透支，以上海为例，预计2015年全年商品住宅成交量将达到1450万平方米左右，超过2013年，下半年在央行“双降”、企业冲刺销售业绩等叠加因素影响下，需求被大量透支。经验及研究数据表明，当需求被大量透支之后，市场必然会出现新一轮的调整趋势。同理，对深圳、南京、苏州等热点城市来讲也是如此。
而对于房企来讲，2016年的规模化目标并没有降低，一般来讲仍然是在现状的基础上再累加20-30%，这样，2016年房企规模化发展势必将承受更大的市场压力，甚至由于市场基本面进入调整期房企很难实现已经确定的目标。
2、历年商品住宅成交高峰后必然调整，比如2009年、2013年之后的上海商品住宅市场，均出现2011年、2014年的调整，2015年市场成交量高峰之后也是如此，2016年调整势在必然。这样，大多数房企很难在市场调整期获得规模化发展。
3、经笔者与多家知名房企沟通，有相当部分房企对2016年市场也不看好，市场主体对明年楼市也有不乐观的预期，甚至有部分房企因为业绩的压力会采取裁人、减薪、撤销合并区域市场部等措施。从这个角度来看，房企也在未雨绸缪积极做准备，应对明年市场下滑带来的企业业绩下滑的压力。
三、房企在重点城市存货不足，难以在2016年实现较大规模增长
笔者通过与部分开发商交流，包括相当部分品牌房企在内的在已经布局的核心城市可售货量不足，尤其是在北上广深这样的一线城市，由于2015年市场需求过度释放，2016年已经没有足够多的存货供市场销售，市场调整也是理所当然。此时，作为开发商的市场主体态度已经明显发生改变或者已经分流，甚至相当一部分开发商认为，由于今年房价上涨过快，地价表现过热，2016年市场调整也是势在必然。再加上房企在重点城市存货不足，难以在2016年实现较大规模增长。
据笔者了解，由于上述因素，部分TOP10的品牌房企已经开始公司内部调整，比如内部重组避免同业竞争，对业绩表现不佳的事业部进行撤并，对于业绩表现不佳的城市和项目进行裁员、并且降薪等。
四、热点城市楼市政策有可能会收紧，导致这些城市对房企销售贡献度下降。
今年以来，北上广深等热点城市楼市表现火热，房价上涨速度较快。从市场发展趋势及政策面走势来看，热点城市楼市政策有可能会收紧，导致这些城市对房企销售贡献度下降。比如，今年下半年，上海官方政策措施开始转向，7月和10月韩正书记两次表态上海房价已经过高，要抑制投资型需求。这就增加了2016年楼市政策收紧的可能性。
五、大部分非限购城市仍然有去库存压力，这些城市对房企规模化贡献度不会高。
事实上，从短期内来看，当前楼市仍然是调整期，大部分非限购城市仍然有去库存压力，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变。
对于房企来讲，无论是此时还是2016年，大部分非限购城市仍然面临较大的去库存压力，甚至当前部分房企比如浙江广厦等房企选择退出房地产市场；而从中长期来看，经济基本面下滑的压力还会导致2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来，迟早还会面临去库存的压力。从上述角度来看，由于大部分非限购城市仍然有去库存压力，这些城市对房企规模化贡献度不会高。
六、房企非正常销售手段，比如抵工程款等措施提升企业业绩不可持续。
每至年末，上市房企为了冲刺销售业绩，都会采取一些非正常销售手段，比如虚报销售业绩，抵工程款、以包销形式将项目批发给第三方然后承诺回购等措施，这些措施确实短期内可以实现销售业绩大幅回升。以抵工程款为例，据笔者了解，部分TOP10的品牌房企抵工程款销售房屋的金额至少100-200亿，甚至有的企业还可以达到200-300亿元。
笔者认为，随着楼市进入下半场，行业下行趋势明显，对于供大于求的市场来讲，已不再需要那么多房子，房地产下游行业比如建设公司日子也不会太好过，因此，对于房企来讲，将房屋抵给下游企业也卖不出去，这样，下游企业的风险越来越大，直到其支持不住而破产倒闭。这样看来，抵工程款等措施提升企业业绩不可持续。
七、由于一线城市、部分二线热点城市土地市场“面粉贵过面包”，楼市的投资风险在累积，在激烈的市场竞争与投资风险累积的市场背景下，很难有任何一家开发商，包括品牌开发商在内可以在上述城市楼市持续独领风骚，房企的规模化发展也会受到挑战。理由如下：
由于市场基本面快速好转，土地市场供不应求等因素，上述城市土地市场表现火热。尤其是对于外来房企来讲，战略上的回归一线城市导致这些外来开发商不惜一切代价（包括以联合体形式）挺进包括上海在内的一线城市，这样导致其未来面临较大的市场风险。
正是由于这些房企的永无止境的市场扩张战略导致开发企业在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。因此，当企业的扩张的盲动性与市场调整期相遇时，或者房企未来再次遭遇不可预见的市场风险时，企业的资金面的需求就与市场流动性趋紧的矛盾就日益突出。在这样的市场环境下，从企业的层面就表现出了资金链危机的问题。甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收购股权，面临命运的转折点。因此，不惜一切代价挺进一二线核心城市的战略并不可取，如果在未来开发节奏中没有踏准市场节拍，很有可能遭遇企业运营层面的最大风险，最终或面临破产或收购的风险，至此，我们也可以清楚看到，企业的规模化发展也就无从谈起。
张宏伟 同策咨询研究部总监
