一个火热的论坛，在火热的8月、火热的海南召开，同样需要内心对于房地产行业存有火热的人们共同来支持。
“众人拾柴火焰高”，经过长时间的精心筹备之后，2015博鳌房地产论坛终于如期在8月12日正式开幕。
历经15年荣耀与积淀，博鳌房地产论坛见证了中国房地产行业从小到大、从弱到强的发展历程。
博鳌15年，我们见证了许许多多值得铭记的行业盛事，无数人和事在此间汇聚；博鳌15年，既是上一个时代的总结，更是下一个时代的起点。
过去一年，中国房地产曾经的辉煌及骄傲正在淡去，在经济转型以及互联网等新概念、新思维、新元素的影响之下，中国房地产传统的开发、资本模式、商业业态面临着空前的转变，无数新潮理念不断涌现并冲击着房地产业界过往的习惯与思维。到今天，中国房地产又一次站在新的历史入口处，行业将进入一个全新的时代，这是通向中国房地产未来十五年的锦绣里程。
8月12日，2015博鳌房地产论坛正式开启大幕，围绕论坛主题“转变时期的中国房地产”，近千房地产人一起为转变中的房地产寻找最好路径，一起走向房地产新时代。
观点地产网作为论坛官方网站，在此对论坛进行全程图文直播。
专题：转变时期的中国房地产 2015博鳌房地产论坛
2015博鳌房地产论坛现场直播之一
主持人：再次感谢所有参与讨论和对话的嘉宾，谢谢你们为我们奉上如此精彩的对话。
接下来请陈启宗先生留步，陈启宗先生还有非常多的话想跟我们大家分享，接下来就请他为我们带来主题演讲“海外看内地房地产与经济形势”。
陈启宗：我尽量抓紧时间，因为大会已经晚了很多了。
我刚才说中国的房地产是往一个比较健康的方向走的，这句话你要正确地理解我说的是什么，我说的是整体行业来说是往健康的方向走，房地产对于整体经济的作用也是往比较健康的方向走。并不是说对某一个发展商，你就会特别健康，可能在往健康的路上你就得了癌症，或者得了心脏病，你就完蛋了，这也是很有可能的，很多人会这样的。但是整体来说，对整体经济我觉得是越来越健康。
我问一个问题，要是十多年前，我是江泽民，要是10年前我是胡锦涛，要是现在我是习大大，我担心经济什么问题？我一定担心房地产。原因不用说了，大家都知道，这跟民生有关系，也是老百姓一生当中购买最大的一个商品，也是有需求的，真的需要有房子住的。加上它的价格是非常高的，大概全经济体的20%是跟房地产有关的，所以如果我是国家领导人，我一定会非常注意房地产的走势。我最不想见的是什么？我最不想见的就是房地产价格大跌，一大跌的时候就会带动整体的经济的衰落，老百姓也不高兴，社会不和谐，所以最不想见的就是房地产的价格大跌。第二不想见的是什么？第二不想见的就是房地产的价格大涨。因为价格大涨就一定是为它的大跌埋下的伏笔。如果你从国家的领导人的角度来看这个问题，你不希望它大涨，也不希望它大跌，而且你也希望它有足够的交易量，如果交易量太少的话，也说明那个市场是不那么健康的。
以往这20年来，在中国基本上房地产是一个很大的麻烦，不是大涨就是大跌，特别是涨的压力非常大，这个可以理解，因为30年前老百姓住的房子，基本上没有商品房的市场，朱镕基的时代把好多房子分给了老百姓，但是那个房子的水平一般都不那么高。所以有些外国人就不明白，怎么中国85%以上在城市的人已经有自持物业了，为什么房地产市场还这么火呢？原因很简单，就像新加坡，大家住在政府盖的房子里，或者是在中国凡是住在政府分配给你的房子的，都希望能够买一套好一点的房子，为自己和自己的后代。
以往这十几年，国家领导人对住房真是头疼，最怕它涨价，涨了之后就要压。我知道任总对这一点有很多不满的，但是总的来说我觉得还是做得不错的，当然有时候压过头了市场就掉下去了，掉下去之后你又放松一点，放松一点它又涨起来了。当然总的趋势是压的趋势，国家对房地产基本的工作还是要把它压下去。
到了现在，因为其它的原因，比如说存量实在太大，地方政府不卖地就没钱干别的事，所以就卖很多的土地，结果导致供过于求，而且供过于求非常严重。这是不可避免的，你要它从一个不正常的关系转变为一个比较正常的关系，一定会经过这样一个痛苦的时期。以往这几年库存量非常大，唯一的办法就是靠时间，时间是可以解决好多问题的，需要有时间把这些库存慢慢的消化掉。消化掉之后，希望在土地出售的这件事上也能够有改进，要不然将来还可能再次出现第二波的价格的大涨，或者再形成新的过剩。要是在土地销售方面，政府也有一些新的措施的话，就很可能在慢慢消化库存之后，中国的住房房地产能够进入一个比较健康的环境，我觉得这个可能性还是存在的。
接下来我就要问另外一个问题了，要是你是房地产开发商，要是你是以住房房地产为主的发展商，你的前途怎么样？前途不会太好，但是也不会太坏。暴利时期过去，但是回归正常之后，需求总是有的，人口还是慢慢的增长，刚才连平先生说了，现在只有55%到56%左右的城镇化，将来要到65%甚至75%等等这些事情，都会使房地产有继续的需求，所以要是你是万科、保利等等企业，赚钱的机会还是有，但是就不像以往的暴利时期。特别是因为房地产是一个长周期的过程，从买地到卖楼需要几年的光景，所以这些东西都使房地产价格有大涨大落。由此可见，虽然暴利时期已经过去，但是还是有周期，周期抓得准的人还是有很多机会可以赚钱的。
不过短期来说，房地产这一两年还是发展比较慢一点，在这个大环境里，我觉得对整体的经济影响是相当大的。比如说刚才我说房地产占整体经济20%的份额，现在库存还比较多，要消化还要很长的时间，大概需要一年到两年的时间，还有一些在建的，还有土地已经出售，还没有盖的，那也还需要一些时间去消化。在这个过程里，对整体经济这一块就不能够寄予太大的厚望。所以我跟连平先生的看法有一点点不一样的地方就是，你在推房地产，短期之内恐怕不会有太大的成果。所以公共的基础建设还是需要的，要不然的话，拉动经济还是比较困难。
出口是另外一块，这一块就不是到我们自己说了。现在我们跟美国的价格上的差异已经越来越小了，欧洲经济也不景气，所以出口将来的前景是不是还是那么的美好，这也是一个大问题。你说到非洲去，到中东去，到拉美去，中国已经在那些地方有不少的投资，当然还会更加加大投资，在一带一路也希望开发一些新的市场，虽然短时期内可能不一定见效，但是长期来说也是该做的事。
现在因为房地产的问题，对经济体引发了一些担忧。有什么新的方法呢？刚才有人说了，大众创业、万众创新等等，这当然是很好的，要是能做到是很不错的，但是这个很难做到，另外它对实际的经济到底有多大的作用我个人还是有点怀疑，一带一路也不是短时期内能够对经济有太好的结果。股票市场如果上涨的话，对经济的正面作用也是有的，但是它也会下跌。最近我也和一和经济学家交流，在海外股票市场大跌，对实体经济的冲击到底有多大，影响有多大，不良的效果到底有多大，看来也不一定像好多人想象的那么坏，所以我觉得还是不需要太担心。
最后说说关于商业房地产的事。去年我在这里说，好多商业房地产是过剩的，我说的过剩主要是在二星级、三星级的过剩，四星级的不太过剩，五星级的根本不过剩。
任志强：你说的是养老鼠。
陈启宗：养老鼠主要是二星级、三星级，或者他自己叫做五星级，但是其实是三星级的这些商业物业，这种情况还是不少的。
过去一年，我发现中国的事情发展得太快了。说个小故事，我去年10月份左右在天津开了一个商场，17万平方米的，在半年之内最少5家商场跟百货店歇业。当然绝对不能说是因为我们开业，别人就歇业，而是说，第一，消费市场实在是比较疲弱，当然还有10%左右的增长，比起世界上别的地方已经很好了，但是比起前几年的增长速度慢了很多。那个增长的量比新的商场增加量慢很多，有太多的商场出来，而消费的增长跟不上，所以导致有好多过剩的地方。我也没想到从去年跟大家见面到今天，竟然会有那么多的商场，短时期内就歇业了。现在看来这个趋势还会继续下去。
我也在想，商场除了养老鼠之外，还有什么可做的。比如说像中国老龄化很快，用来做老人中心行不行，我觉得是可以的。不过要是你是拥有者的话，那你就惨了，因为它不会给你带来太大的回报，比起做商场当然是没得比的。现在还有好多奇形怪状的东西都出来了，有些人把商场改装成写字楼，一个月一个月租的，或者一个星期一个星期租出去的，老实说那些都是逼不得已才会做这个的，要是做商场能够成功的话，绝对不会做那个东西，因为做商场的回报率一定比那个高，而且风险也比它低。现在在内地，以中国人的智慧，我相信除了养老鼠之外，一定会在未来想出好多方法来，使用这些关门的商场。
还有一个问题，好多人前几年都问我，你对百货业和商场的看法怎么样。我觉得这个问题非常的奇怪，不大值得我花时间回答，但是没办法，别人问了。我早就说了，百货业这个模式是一个比较弱的模式，刚才我说在天津关门的那几个商场，基本上都是搞百货的。弱的模式就死掉，强的模式就比较能够留下来。在比较正确的这个模式，商场的模式里面，好的和坏的相差太大太大。所以做得不好的那些早晚会受亏损，早晚要关门，最后达到的结果就是赢者越赢、输者越输，特别是在高档的商场更是如此。这就是市场经济的一个定律，谁都改不了，除非你用人为的方法。以往这几年有很多人为的方法，比如说有些城市市政府也拥有一些商场，就跟民营企业的商场来竞争，我们凭什么作为一介草民能够跟政府那么大的机构、那么大的财力竞争呢？唯一的就是他不懂得做。但是它可以用各种办法给你麻烦，他先做，他把好的牌子都拿去了。
但是我绝对相信一件事，从长远来看，盖得不好的商场一定会死掉。我有一个概念，这个概念是从来没听别人说过的，也可能是我创出来的，我把它叫做“房地产的基因”。我们大家都知道人有基因，我这个基因就是个子矮，因为我妈妈个子矮，所以我个子就矮，这是我控制不了的。但是我的商场的基因，作为它的创办人，我是绝对可以控制的，完全在我的控制之下。要是位置不对，我可以不买。设计在我的控制之下，大小在我的控制之下，建筑也在我的控制之下。所以这四件事，我把它叫做商业房地产的基因：地点、大小、设计、建筑。因为这四件事做了之后是永远不能改变的。像我生出来就决定了只有1米6，永远不可能改变的，不可能多一公分，老了反而还会缩一公分，这是基因使然。
我就很奇怪，在中国内地，中国人实在是太厉害了，把基本的原则都完全不顾，你要搞高档商业房地产，最重要的就是基因，第一，你的地点，第二，你的大小，第三，你的设计，第四，你的建筑。这四件事你做好以后，只要你的管理不是太差，你还能够活下去，最坏的环境你也能够活下去。再加上一件事，现在我在盖一个1000亿港币以外的物业，在香港之外，从2005年开始，以往这9年来，我的公司零负债，要是我不负债的话，市场再坏，我也不要紧，而且我希望它再坏，它再坏的话，我的竞争对手受不了，减少了一些竞争对手，我还能够站住，过了几年，市场总会回来的，所以到时候竞争对手就少了一些，将来我就能够有一个通吃的情况出现。在这几年我也形成了一个功夫，就是忍者的功夫，可能还要再忍几年，好的情况就是看到别人死，自己还站在那里，希望如此。最终赢者大赢、输者大输。
主持人：感谢陈启宗先生为我们带来的分享。我想说我在去年的时候也长高了一公分，所以陈启宗先生你也可以的。
陈启宗：因为你只有18岁。
主持人：接下来我们继续演讲环节，这个嘉宾也是大家非常熟悉也非常喜欢的嘉宾，他就是中国房地产业协会副会长任志强先生，他演讲的题目是“中国房地产市场报告”。
任志强：我先说说陈启宗先生说的中国人为什么买房子的问题，历史上中国人为什么买房子？第一批买房子的人是因为购买自由。中国的历史是分配，分配的结果是什么？你得像奴隶一样在一个单位死死的熬着，你不熬，就不给你分房子，分了房子你还要熬着，否则就把你的房子收回去。所以中国人要买房子就是为了自由。比如说大家为什么在海南买房子，因为海南这边空气好，你要来旅游，但是酒店供应又不足，你买了房子，自己更加自由。比如说年轻人要买房子，他是不想受老爹老妈的管制，婆婆和媳妇之间永远要打架，所以媳妇也不想孝敬婆婆，干脆分开住，有一个自由。所以只要追求自由的心在，中国人还会买房子，因为我们的其它配套不够完善。
我说说今年上半年的房地产情况。第一个是投资，很多人都关注投资，尤其是连平和樊纲都说了房地产投资下滑对中国经济的影响。从历史上看，只要房地产投资高于固定资产投资的时候，我们的GDP都是上升的阶段，凡是房地产投资低于固定资产投资比例的时候，都是下降的阶段。这一轮房地产投资的下降，导致固定资产投资的持续下滑，这两者之间关系是密切的，原因是因为房地产投资的体量太大了，我们大概占到20%多的比重。现在我们的房地产投资增速下跌很大，所以对宏观经济的影响是非常大的。
为什么房地产投资在持续下滑？其中一个重要的问题是资金来源问题。这里我们可以看到，个人按揭贷款和国内贷款，像连平刚才提到了，银行给了很大的支持。但是我们分析了一下，个人按揭贷款大部分在二级市场，一级市场比例很低，所以从总的情况来看，在资金来源里头，银行对房地产投资是少的。但为什么央行对房地产投资比重是很高的，或者说数量很大呢？大部分进入到一级开发和政府手里，进了保障性住房里，但是它也在房地产类。我刚才跟连平讨论，他说给一级开发贷款是最保险的，一级开发至少还有土地在，银行认为不容易出坏账，所以他就把大量的资金转过来，所以开发商手里没有钱。要想让投资增长，开发商手里没钱怎么能增长？所以从资金来源关系可以看出来，当我们不能从银行获得更多资金支持的时候，你要想超出总量投资是很难的。陈总刚才很自豪地说他没负债，在座的哪个开发商敢说你没负债？我们大部分都是靠负债解决问题。大部分负债率加上已售房的款，大概占到60%到70%之间。
土地是一个重要的因素，它的供应也是在持续下降。从2011年宏观调控之后，就出现了一个大幅下降，一直延续到2012年。所以在2012年的时候，我曾经说2013年的房价会暴涨，很多人不信，他说你凭什么说2013年暴涨？就是因为之前土地供应大量的负增长，所以2013年增长了，到2014年的时候我们看到又是土地的持续下降，这应该是开发商对市场的一个调节的功能，当库存大量存在的时候，一定会减少土地购置，因为钱都压在库存的房子上。然后大家知道有这么多库存没卖出去，你也不可能扩大生产，所以减少开工和减少土地购置，是开发商用市场化的办法来对抗政府不良政策的一个重要条件。你不是限制需求吗，我们就减少需求，你要把需求放开了，我们就扩大供给。所以当政府没有完全取消对需求的限制的时候，大家也不会迅速增加供给。
土地购置是减低的，另外一个新开工也是持续下降的。这个新开工在6月份略有回升，5月份是接近负20%，6月份是负16%，提高了4个点。其中最重要的是一线城市在快速回暖中增加了新开工，而二三四线城市新开工增加没那么大。
销售方面，2012年4季度我们出现了一个低潮，很多人很灰心，认为今年会掉下来，其实我们在去年年底做的报告里就提到，今年我们预计销售会好于去年，2014年是我们历史上第二个高峰年，达到12.6亿平方米，2013年是最高，是13亿多，今年到现在为止是3%的增长，如果超过了5%，就会超过2013年。2013年和2014年差9000多万平方米，在12亿里面就占5%到6%左右，如果今年在去年的基础上超过了5%到6%的增长就超过了13亿，这样该很可能超过2013年的销售总面积。
在早上我们就说了，销售增长是历史最好的时候，是不是会更好一点呢？不是。因为今年的销售增长依赖于价格的低，价格没有出现高峰，即使是在某些城市出现了温和的反弹，略有回升，但是价格仍然是很低的。所以这里头最突出的两个是住宅和需求。从库存的角度看，陈启宗先生刚才没说对，我们的住宅库存大概是4亿平方米，一年销售10亿多一点，所以库存是1：0.4。麻烦的是写字楼和商场，一年销售2亿多平方米，现在库存是2亿多平方米，比例是1：1，所以比较麻烦的是商业写字楼这些东西，能不能在短期内消化。但是库存里有一部分，
