赵强：现在还是简单地过一些数据，讲一些楼市的状况。今年截止到6月份，全国商品房销售面积和金额都是同比下降的，我们主要是关注一些大城市和二线城市，39个城市平均降了18%左右，国家统计局的数字降幅没有那么大，它的降幅只有6%。但是不管怎么样，总体上来说，量都是萎缩的。数据证明，今年的市场比去年差，但是比2011、2012年要好。
如果从绝对量来看，今年上半年销售的量和金额都是比2011年和2012年要高的。但是开发商的感受可能不太一样，开发商感觉好像又回到了2011年或者说2008年，这可能是说它从2013年一下超预期的跌入到冰水里面，所以这种反差是比较强烈的。去年大家都说全国是分化的，今年大家说总体都是下跌的。2013年全国楼市都有上升，但是从2010年开始，上升的动力已经有点衰竭，所以到2012、2013年已经有点下滑。
但是我们看到一线城市，尤其是像北京、广州继续高歌猛进，在不同的区域里面差别很大，过去两天，我和一些开发商朋友也有交流，我们的数据也验证了，总体上今年市场比较好的都是以前不怎么起眼的小城市，比如说南南宁、西北的兰州这些地方，这些城市过去的需求没有完全释放，所以还在需求释放的过程中。但是过去一直领跑全国楼市的地方，像浙江、江苏，包括广东的一些地方都出现比较严重的问题。所以相对来说，中西部的地方反而是强的。
根据我们观察，房价下跌是从4月份开始的，前三个月不太明显，虽然开发商已经感受到一些压力，但是真正下调是在4月份开始。如果下半年市场没有什么好转的话，我们预期7到9月份应该是第二轮下降。库存方面，我们长期跟踪十来个大城市，现在从库存的绝对值来说，是创了几年的新高，和2011年相比，现在已经超过了2011年最差的时候，2011年全球经济也是收缩期，现在库存压力对开发商来说是史无前例的大。另外一个就是去化率，现在去化率也是明显显示出市场供大于求。
总结来看，房地产市场还是有周期的特征，当然周期有长周期和短周期，从短周期来看，我们认为2012年到2013年是一个短周期的上升阶段，它主要的推动因素是政府对首套刚需政策的扶持，包括信贷的相对宽松。而2014年是对这两年的一个调整期，它主要的原因是整个信贷有一定的紧缩，同时宏观经济也出现了一个回落，所以房地产也跟着有一个下调的周期。这是我们对短周期的判断。
下面讲一下上市公司的一些表现。今年上市公司总体上的销售也受到了影响，但是龙头公司的表现是明显好于行业的表现。比如说万科今年1—6月份的销售金额增长了23%，但是全国的数字是下降的，保利是基本持平的，有一点点下降。我们这里列的主要是一些龙头的公司，是行业的领先者，但是可能有很多二三线的公司的销售情况就不太乐观。我们也看到一线龙头公司里面，有些公司今年出现了20%到40%的下降。前面的数字是销售金额，这张图是销售面积的统计表，销售面积比销售金额要低，因为今年上半年的价格比去年是要高的，去年房价是前低后高，一路上涨，所以和去年同比，今年的房价还是高的。所以在今年上半年，成交的面积还是有所下降的。这是一个去化率的统计，即使是很多龙头公司，它的去化率都在40%、50%左右，在1到6月去化不到70%，是比较令人担心的。这是在A股上市的几个龙头公司的表现，我们看到表现比较好的是万科和华夏幸福。
再简要回顾一下股票市场的反应，今年的楼市基本面是不好的，但是我们看到股市方面，今年地产板块还是跑赢了大盘，说明股市还是有一个提前的表现。去年的地产板块是大幅好过指数的，去年股市已经预见到今年楼市要降温，或者是预见到了今年楼市的高歌猛进是难以持续的。我认为股市对整个经济的预期还是有一个晴雨表，或者说它有一个提前发现的功能，所以做实业的朋友可以关注一下股市，根据我的经验来看，股票市场基本上提前6个月就能反映整个行业板块的表现，当然它这个行业可能在一两个月之内有些被动，但是如果它形成了趋势的话，应该是市场达成了共识，而这种共识可能会在未来6个月在实体得到验证。
这里是A股市场一些地产公司上半年的表现，我们看到也是参差不齐的，但总体上是跌得多，涨得少，但有些龙头公司涨幅是比较大的。我们观察今年这个板块里面表现最好的三个龙头公司，它的股价上涨的北方，其实都有一些基本面的因素支持的，并不是偶然的。而我认为这三个案例又代表了房地产行业，或者房地产公司未来的一些特点，或者说资本市场正在对哪些因素进行投票。
第一个是万科，万科今年销售领跑行业，股价也领跑行业。万科在上半年做了些什么事情呢？第一个，万科在尝试着进行公司的转型，我们知道万科过去的模式主要是规模扩张、高周转，但是现在我们看到万科开始在考虑怎么样进行小股操盘，降低资本投入，但是能够维持它的盈利水平不降。
第二是尝试进入新的领域，比如说物流地产、城市的配套运营服务商，做这样的定位，这些尝试在股价上得到了积极的反映。资本市场认为过去资本市场的这种高周转模式，在将来是难以持续的，所以地产公司必须要寻找一个新的盈利模式。
第三，在资本市场或者是市值管理方面，万科也有很大的突破。万科推出了事业合伙人制，这是一个很大的突破。作为一个股份公司，这么大的上市企业，在项目层面，让一些公司的核心员工参与到其中来，和股东共进退，共同承担收益和风险，在房地产进入下半场的背景下，我认为对股东来说是一个利好的因素，我们不想看到的是职业经理人只是为了个人的利益，把公司的规模搞得很大，但是股东回报率不理想，这样的话，股东的利益和管理层就脱钩了。万科现在做的这个改革，我们是非常欢迎的。同时万科对公司层面的高管进行了股票的增持，公司的高管拿公司的股票，项目层面的高管在项目层面投资，这是两个不同的层面。这是万科股价大幅跑赢板块的主要原因。
第二个案例是金地，金地的股价上涨的主要原因是保险公司对它的股票增持。保险公司在我看来是未来中国房地产的最大投资者，美国很多的大型购物中心，包括一些商场，它的持有者很大一部分是保险公司。保险公司的资金来源是长期稳定的，它来自于保费，这个资金投资周期也比较长，所以它跟房地产是天然的合作关系，所以我认为未来一段时间，保险公司和地产公司之间的合作、并购，或者一些战略联盟，是一个大的趋势。
第三个表现好的股票就是华夏幸福，这个公司过去三年多的时间股价涨了10多倍，今年它的表现还是很好，在北京市场销售下降了3成多的情况下，它在北京的销售逆市增长50%，它的房价只降了5%。资本市场自然对这种强势的表现进行了反应，当然它的模式方面有很多创新的东西。
后面再简单回顾一下债券市场的融资情况。今年债券市场利率是下降的，今年上半年债券是个小牛市，对房地产市场也是一个好消息，但是银行这一块的利率并没有下降，还是在攀升的。
最后再展示几个图表，第一个是昨天蔡洪平先生讲的估值的问题，地产公司有一个估值方法，就是用他的资产价值和股价对比，他的项目按照当前的房价来算它值多少钱，现在在A股和香港上市的地产公司折价基本上在50%左右。所以它的股价实际上是低于它的清算价值，或者说是可兑现价值，所以这为场外的资金来进行并购和重组提供了一个很好的机会。第二，我们再看地产公司的负债率，在香港上市的地产公司平均是百分之七八十左右，这在国际上来看，负债率是比较高的，香港的同行基本上是控制在30%左右，很多公司是净现金的，所以中国地产公司过去有一个资本的饥渴症，未来我认为应该降杠杆，如果不降杠杆的话，我认为企业是非常危险的。
这里我提几点建议。对地产公司来说，高歌猛进的时代已经过去，因为过去这个繁荣，房价地价的涨幅是高于资金成本的，所以可以提高负债率，但是未来可能房价、地价的涨幅和资金成本差不多，甚至可能会低，那时候就要控制负债的成本和杠杆率。现在这么高的杠杆率其实是一个资本杀手。另外，股票市场也是被低估的，从我刚才讲的资产的折价可以看出来。所以股票市场现在不是卖的时候，而是买的时候，所以应该进行一些并购、增持。保险公司是值得重视的一个长期的战略性融资者。最后是债务这一块，这个问题留给后面的演讲者介绍一下。
下面我想就主办方给的话题再发表一些我的看法。中国的房地产企业多元化融资现状，我总结下来有几个特点，第一是非常依赖银行体系，直接融资不发达。第二，龙头公司上市基本完成，除了万达跟少数公司还没有上市。在项目融资方面空间非常大。第三，地产公司的整体负债率非常高，处于资本饥渴状态，但是未来是一个去杠杆的过程。第四，地产公司融资的利率水平还是偏高的。所以未来整个房地产行业融资的创新是很有可为的。
和美国对比，中国有几个方面是空白的，第一个是房地产的信托基金，也就是REITs，在美国REITs的容量是大于股票容量的，中国的老百姓买股票产品，其实最适合买一个REITs，因为它是最透明的。
另外，在项目这一块我们做得也是不够的，包括房地产的直接投资基金，这一块的市场投资空间也是比较大的。房地产股票这一块，短期来看已经丧失了融资功能，无论是香港的还是A股的，一方面是由于政府监管太严厉，过去一些政策的要求，比如说土地要进行审核等等，另外现在的股市也比较低靡，不是一个特别好的融资的时机。未来房地产在项目融资、企业债、公司债，包括一些短期的产品上，是一个创新的比较大的空间。
