张宏伟 据媒体报道，7月10日起，山东省济南市新房与二手房限购政策将全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。这也意味着，在济南实施了3年多的行政调控政策将正式退出房地产市场。
这是继呼和浩特之后第二个明确提出取消限购的城市。
回顾2014年年以来限购政策的变化历程，至目前为止，限购政策执行层面的“双向调控”的特征非常明显。当前，除了一线城市外，其他城市限购政策已开始逐步进行调整。从比如南宁、天津等城市首先定向放松限购，到无锡、海口等城市通过户籍新政侧面突破限购，再到沈阳、昆明、福州、厦门、南昌、石家庄等城市传言限购取消等措施，甚至呼和浩特、济南等城市直接发文取消限购，限购政策的调整力度越来越大，尤其是库存偏大的城市取消楼市限购政策的倾向越来越明显。
笔者认为，从楼市调控政策走向及趋势来看，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早有其退出的一天。当前，各地限购政策开始出现定向宽松的措施。截止目前，据不完全统计，南宁、天津、无锡、海口、温州、呼和浩特、济南等城市已明确发文或明确表示限购政策已做调整，甚至呼和浩特、济南直接表态取消限购，除此之外，福建、杭州、长沙、宁波、沈阳、昆明、厦门、南昌、石家庄等城市放松限购的市场传闻频出，但仍然“犹抱琵琶半遮面”。
从限购政策调整的趋势来看，笔者预计，除了一线城市外，40个左右限购城市的限购政策有可能会在今年年底前全面放松，尤其是对于大连、青岛、杭州、福州、天津、长沙、武汉等上述存量偏大、存销比排名较前的城市，极有可能在后期进一步出台楼市限购定向宽松措施，甚至也不排除上述城市会以发文形式直接取消限购。
至此，限购取消已将众望所归。那么，限购取消之后楼市是不是就相安无事了？就这一轮限购政策定向宽松来讲，尽管上半年调控政策转向，部分城市出台松绑限购等定向宽松措施，但是，其对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。从整个市场成交量表现来看，6月份市场成交量尽管因为开发企业“抢收”半年报业绩出现回升，但是并没有出现明显回升，开发企业半年报业绩“抢收”基本失利。
从上述分析来看，限购取消与否对于楼市基本面的影响不大，这也解除了限购取消之后大多数人对于未来市场出现大幅反弹的担忧。
但市场并不会止于此。从大中城市短期市场表现来看，尽管短期内大多数城市存销比高企，部分城市出现大幅降价的现象，但是，这样的现象应该不会持续太久，预计第四季度，由于银行信贷对于首套自住需求的支持，信贷紧缩的局面将逐步得到改善，同时，各地“微刺激”措施不断出台，楼市调控政策也转向宽松，至此，供求关系较为合理或供不应求的城市房价将步入平稳上涨的通道。总体上来看，上述政策面与市场面的变化将促使今年第四季度楼市基本面逐渐好转。
回顾过去几轮市场周期，在市场低谷期阶段，楼市调控政策容易出现定向宽松趋势，而楼市调控政策一旦略有松动，市场基本面在之后几个月里马上就会出现好转，开发企业资金面较为紧张的压力也会减轻，房价随即也会面临反弹的压力。此时，投资投机客又会重回市场兴风作浪。
从经验与现实面对的问题来看，我们不能再度让这一轮房地产市场回到以投资投机为主的时代。尽管在一些机构和官方表态来看，今年房地产市场全面反弹的可能性不大，但是，我们不能等到房价大幅反弹再采取措施急忙应对，而应该未雨绸缪，建立房地产市场调控的常态化、长效的调控机制。
笔者认为，从未来趋势来讲，限购会逐步宽松取消，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施势在必然。限购等行政化措施会逐步退出后，作为替代性的调控政策或调控机制，楼市长效调控机制应该抓紧研究，并逐步推出，并对房地产市场发展起到调节作用。
从这个角度来讲，当前还未重现房价上涨的预期时，政府相关部门需尽快研究、出台长效调控机制。当限购等行政化措施会逐步退出后，作为替代性的调控政策或调控机制，防止未来市场出现大起大落，促进房地产市场健康、平稳发展。
张宏伟 观点地产新媒体专栏作者
