大家知道，我们现在处在一个非常关键的时期，中国经济进入一个新的阶段，只有转型升级，才能保持经济持续健康发展的这么一个新的阶段，就是说我们没有别的路可以走。所谓全面深化改革，目的就是促进这个转型，这个转型不能完成，我们中国梦就不会实现，这是一个大背景。具体到我们的房地产是什么样的情况？我经常说的一个话，我预测中国经济的未来，我说这一轮经济增长靠房地产推动，这是毫无疑问的事情，但是没有房地产的调整，中国这一轮增长就不可能见到底部。就是说中国这个调整的压力会持续的存在。这个动力从趋势来讲它一定会减弱，所以我对未来中国经济调整的压力，我认为非常大，所以房地产本身需要调整。这个调整，包括过去主要是以住宅为主的房地产的转型，也包括商业地产这几年的过热之后的转型，所以我认为我们的房地产业的转型非常迫切。
商业地产和住宅地产的特点是非常不一样的，住宅是一次性的卖，商业地产是需要经营的。房地产是城镇化的成本，中国城镇化非常滞后，原因就是房地产的成本太高。商业地产也有这种关系，地产也是商业的成本，这个特点决定了商业地产不能靠涨价、靠盲目扩张的方式来发展，因为它是直接的成本，所以我认为商业地产的转型，更凸现了房地产转型的特点。我一直比较看好商业地产，我认为住宅地产调整之后，商业地产调整肯定要接上去，但是它的转型方式不太一样。
我认为我们不能很窄的看待商业地产，现在我们的商业地产占多少呢？从大比例来讲，住宅之外的非住宅的地方都属于商业地产，在全国大部分地区的商业地产，从总量上分析还是不足，全国只有13.7%是商业营业用的面积，写字楼约占5%。我这里讲的商业不限于零售方面的商业项目，包括很多零售业的地产。北京有50%的商业，上海也接近50%，这两个地方已经成为我们发展的样板。我认为现在商业地产的发展还有很大的空间的。这是我想讲的第一点。
第二，商业地产的发展，有两个方面比较重要，一个方面，中国的城镇化的发展，瓶颈到底在哪里？我不讲住宅房价，除了房价之外就是我们的城市，我们的城市能不能促进商业的发展，使我们的商业地产有巨大的生存空间？我认为不行。现在那种摊大饼的方式，成本极高。商业需要城市均匀分布的体系，我们的城市建设只有大路，没有街道，商业很难发展。搞一些大的商场，那是洛杉矶的城市结构，特别是郊区化的某一个部分，它只是商业地产的一个小的部分。最大的部分应该是蕴藏在我们的生活区域里面的，在街道的每一个结构里面的，可是我们现在的城市结构是不适合我们的商业发展的，那么我们怎么办？这里面的机会在哪里？我认为要改造城市。中国要想提高城市承载力，要想解决商业市场真正的空间，必须改造我们的城市。
纽约、东京、香港这些城市是怎么发展起来的？是从两层楼拆了变成5层楼，5层楼变成了10层楼，10层楼变成了20层楼，20层楼变成了50层楼。我认为现在中国地产发展进入双摩时代（摩登、摩天），我们需要重新构造我们的城市结构，改造我们的城市。那么我们的商业地产商们想过没有？大家现在都在做城市综合体，以万达为代表的，一个大型的城市综合体，现在在中国，这几年以狂飙之势在发展。我在很大程度上充分肯定万达模式，因为我认为它找到了一个把城市的零散的要素重新组合，把它加了很多的功能，形成一种复合的方式。但是一个城市只能有一两个万达广场，它还需要很多小的商业，需要更小的“万达广场”。
在几年前我去佛山，有一个人想搞商业地产，我建议他到县城去搞，做商业地产的人，可以把城市变得更加紧凑，把一些零散的东西更加集中起来，这里面有巨大的机会。
我们老是想着扩张，去搞摊大饼的方式，实际上是把商业的要素全分散了。郊区一大堆的摩天大楼，把商业的氛围完全破坏了，街道才是商业之本，这是第一个机会。第二个机会，跟摩登有关。我认为就是汽车化。我们讲的城镇化，实际上是伴随着汽车化、汽车消费、汽车生产的过程，这是任何现代社会必然的结果。我们现在很多人反对汽车，我认为汽车是加快城镇化，是发展商业地产非常好的一个机会。
7月份的时候，我到加拿大做了一次旅游。刚才杨总说，按照现在的格局下，需求是有问题的，我同意他的观点。但是你要换一个角度，你要把汽车化和以后中小城市的发展结合起来，需求还是有的。我们现在城市户籍人口只有4亿多，只占全部人口的35%，还有8亿多农民，特别是2.6亿农民工变成市民之后，那个需求就会扩大很多，还需要继续城镇化。汽车化跟城镇化，跟商业地产有什么关系呢？我在美国、加拿大看到的情况是，汽车化创造了一个一个的小城镇。我开着车去旅游，去逛祖国的大好河山，我开一两个小时就要休息，那要找个地方，我开几个小时以后我要加油，我开几个小时以后，我要吃饭，我的车坏了，我需要修理。我们发现，这样的小城镇就会因此应运而生。为什么我们的城镇化搞不起来？我们把高速公路封闭起来，我认为我们要加快高速公路免费，把周边的围墙拆掉，周边可以形成很多商业。
我们现在是服务区的模式，服务区又被垄断了，所以没有一个服务区变成城镇，没有城镇就没有需求。我认为汽车化会带来城镇化，这个真正的城镇化是解决人的问题，同时又解决需求问题，这个需求就是商业的机会，就是商业地产的市场。
我认为我们很多地方的商业地产是短缺的（我讲的不是商店），现在很多的商店按照住宅的方式来操作，大家都来卖店铺，大家都变成老板，都变成地主，这种模式一定会把商业搞死。我刚才讲到汽车化，还有一种业态，就是汽车旅馆。现在高档的旅馆是没问题的，中档的也还可以，但是汽车旅馆现在是没有的，这方面的商业地产现在还非常缺。我去过很多的城市，我发现只要开一次很大的会，马上酒店就紧张，因为你的投资主要是住宅，你对许多其它的跟我们现代生产质量提高的相关的需求没有很好的关联，所以导致我们感到有的地方很过剩。
