楼市调控博弈升级多地细则仅“一句话”
“中央是政策的调控主体，地方是调控环节的执行主体。但由于两级政府在调控中的不同政策诉求，出现了少数城市倾向在中央版的基础上进一步升级，进一步体现行政调控色彩。另一方面弱化的表现则是，地方在中央原有要求的基础上，不是平稳的传递，而是力度明显减弱，产生了微博版、标题版细则。”中国土地勘测规划院地价所所长赵松说。
3月底，在中央给出的最后期限前，全国多地房地产调控细则与调控目标集中落地。但值得注意的是，各地调控力度并不相同。除了北京细则较细、力度较强外，多个城市落实细则内容并不“实在”，甚至杭州、南京等多个地区出现“一句话”细则。
截至5月2日，共有北京、上海、广州、深圳、杭州、石家庄、南京、厦门等35个城市发布了各自的地方细则。其中，对于“国五条”争议较大、影响较强的20%差额征税政策，多地采取回避政策。仅提及将严格执行国办发〔2013〕17号文(即“新国五条”)，并没有明确提出要执行房屋转让个人所得税按“转让所得的20%计征”。由于多地没有具体落实办法，也使新政落地难度加大。
除此之外，虽然北京、上海、重庆等地明确写到：“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征。”但截至目前，除北京有实施实例外，其余地区并未开始执行。
国家发展和改革委员会投资研究所研究员张汉亚认为，地方政府对于“国五条”落实并不积极，其原因在于地方政府对于当地房地产外需及房地产相关税收等依赖性较大。“房地产调控表面上是开发商与购买者之间的价格矛盾、供需矛盾，实际是对土地财政的挑战，调控更多表现出了中央地方政府的合力。”
的确，财政部日前公布的数据显示，今年一季度，全国公共财政收入增长6.9%，比去年同期回落7.8个百分点。其中，中央财政收入同比下降0.2%，而地方财政收入同比增长13 .7%。出现这种情况的主要原因则是房地产交易带动地方财政收入增长明显。
在房地产行业征收的税种中，契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税的税收收入增幅分别为38.3%、34.7%、7.9%和7.5%。而这四项税收合计2575亿元，占地方财政收入14.78%。
“这些年地方财政收入增长，主要是房地产市场成交额增加，相关地方税收相应增加。”社科院房地产研究室主任倪鹏飞表示，仅针对房地产业征收的上述五大税种中，其总收入从2003年的900多亿元，暴涨至2012年的1.01万亿元，增幅高达十倍有余。
在房屋交易量大幅增加的同时，土地出让收入也增幅明显。财政部的数据显示，一季度，国有土地使用权出 让 收 入7 7 0 0亿 元 ， 同 比 增 长46 .6%，而去年一季度同比下降34.6%。
国务院发展研究中心副主任韩俊也曾指出，1999年，地方政府土地出让收入为514亿，占地方政府财政收入比重9.2%。而到2010年，土地出让收入增至2 .9万亿，占地方财政收入83.3%。“全世界没有一个国家说卖地收入可以占到地方财政收入这么高的比重，土地财政必须转型。”
房地产市场矛盾加深供需不平衡加剧
“国五条”出台已满月，经过3月房地产交易的爆发式增长的集中释放，4月的房地产市场的确显得较为平静。
以天津为例，4月天津市二手住宅共成交7907套，环比下降63.8%，成交面积66 .3万平方米，环比下降64.6%，成交均价8850元/平方米，环比上涨3 .2%，与3月相比确有下降之势。但从同比来看，4月天津二手住宅成交量同比上涨82.4%，成交面积同比上涨96.5%。市场仍处于较热阶段。
“从4月来看，房地产市场指标多处于平静、稳定，甚至下降。新政对稳定过热区域发挥了较大作用。”王珏林同时指出，细则实施刚满一月，买卖双方仍处于观望阶段。但我们必须注意的是，由于政策落地情况较差，能落地的并不多，“因此，随着时间的推移，政策影响力不断减弱，一旦有什么风吹草动，市场又会出现新的波动。”
赵松也认为，2012年年底楼市的快速反弹实际上给我们提醒，单靠行政措施来推进短期内虽然能见效，但是长期内的效果实际较难定论。
赵松表示，现阶段房地产调控政策多为限价、限购，是抑制购买力。对需求起到的是一种积累的作用，并没有疏导到其他方面。因此，一旦有些许变化，例如政策的放松，积累的需求便会肆机释放。
事实上，上述专家担忧并不是没有依据。在新政执行首月，由于各地对新房审批等加强限制，多地商品房供应大量减少，供需矛盾继续加大。
据链家地产市场研究部统计，北京4月新增商品住宅期房项目10个，总供应量3119套，较3月全月下降21 .4%，同比去年同期下降26 .3%。仅4月25至27日三天，集中供应5项目，占到全月供应的一半。4月新增项目中除了别墅项目红杉溪谷嘉园、龙景湾与高端大户型项目望京茂家园外，大部分项目价位集中在2万以下的刚需楼盘。截至目前，2013年，新增商品住宅期房项目34个，总供应9737套，比去年同期下降17.6%。
对此，链家地产市场研究部张旭认为，受新政影响，北京4月商品住宅供应一反常态，出现大幅下滑。供应量达到2011年限购同期的最低值。一方面，是受价格管制的影响，部分楼盘无法按计划入市。另一方面，当前房企的涨价意愿仍然较强，存在博弈心态。此外，库存也在下降。截至4月27日，商品住宅库存为63074套，比去年底共减少超过1 .8万套，4月份消化库存700余套。
张旭表示，供应一直处于低位，导致库存不断下降。商品住宅市场的供需矛盾较为突出。一方面，由于前两年土地成交量大幅减少，供应上游受阻，另一方面，政策上应引导房企的加大推盘，而不是抑制项目的入市。
后期政策，应尽快推出长效机制
对于房地产后期政策，接受采访的业内人士均表示，应尽快推出长效机制，落实持有环节税费征收。
社科院此前发布的《房地产蓝皮书》指出，中国房地产税费结构极不合理，而这种“开发、流转重，保有轻”的税费结构抑制了交易环节而助长多套房的持有现象。
数据显示，2011年房产税和城镇土地使用税占地方收入的5.7%，而仅土地增值税和营业税(按商品房销售额估算)两个开发、流转环节的税种就占地方税收收入的12.1%。
中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员李恩平认为，“开发、流转重，保有轻”的税制模式，一方面增加房地产交易成本，抑制相对一部分二手住房的交易。另一方面助长了持有多套房产坐收增值收益的投机投资行为，不利于闲置土地资源与房产资源的有效利用。
对于已试点房产税的上海、重庆，上海社科院房地产研究院中心教授顾建发指出，从上海和重庆两地实施“房产税”两年的经验来看，对抑制房价上涨作用有限，建议开征存量房“房产税”和提高“房产税”税率双管齐下。“尽早开征存量房“房产税”，对完善房地产市场发展具有非常积极的作用。
此外，李恩平还建议，应建立面向城市层面甚至项目层面的房地产风险评估平台，避免“鬼城”的出现。而对于官员的G D P政绩考核，应剔除房地产和建筑业的G D P贡献。
在土地供给方面，因地制宜制定土地供给计划，一线城市、热点城市、区域中心城市及其他房价上涨速度过快的城市应该增加新增土地供给，盘活存量土地利用，促进房地产开发进程，在库存高、房价泡沫明显的三四线城市，应该科学规划土地供应，既要防止以盲目发展房地产拉动经济增长的冲动，又要保持市场供求的基本平衡和稳定。
