谢逸枫：调控倒逼史上最火爆楼市“小阳春”

       以北京为例，根据北京住建委网站的网签数据统计显示，3月份全市二手住宅网签总量达到了43780套，创北京二手住宅网签量有史以来单月新高。新建住宅签约19398套，创2010年来新高。二者合计总网签量为63178套，创造了北京楼市签约的最高历史纪录。二手住宅市场方面，3月份北京全市二手住宅网签总量达到了43780套，环比上月网签量大幅上涨了332.5%，与去年同期的网签量相比也大幅上涨了294%，3月份的北京二手住宅网签量创有史以来单月新高。据链家地产市场研究部统计，3月二手住宅成交均价为27301元/平米，环比涨7.5%，涨幅较前两个月明显增加。在房源供应方面，3月新增房源环比上涨146.3%，业主短期出售意愿迅速增强。3月二手住宅市场突现“火热”局面，受新国五条出台的影响，成交量井喷。由于集中网签，根据链家地产昨天发布的数据，北京市3月第一周二手住宅成交量环比大涨，达到8804套。
     
       在一手新房市场，据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年1月1日至3月10日期间，北京纯商品住宅(不含保障房)网签18171套，比去年同期上涨244.5%。3月第一周，北京市二手住宅成交量为8804套，环比上涨69.6%。截至10日，3月二手房成交11024套，已经超过2月全月成交量，与去年同期相比上涨278.7%。受到成交结构变化的影响，第一周二手住宅成交均价为26871元/平方米。从成交区域来看，城六区的成交占比达到69.42%。从环线来看，五环以内的成交占比56.3%，比上周增长6.7个百分点。成交均价增长主要是由于高单价区域的成交占比明显增加的拉动。据链 家地产市场研究部统计，3月第一周新增房源环比增长45.6%。链家地产市场研究部张旭认为，“即使免税的优质房屋，业主涨价也比较少见，所以整体来看，短期内的价格走势将会比较稳定。

         在一手新房市场，据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年1月1日至3月10日期间，北京纯商品住宅(不含保障房)网签18171套，比去年同期上涨244.5%。成交量创9年以来同期的新高，新房市场迎来自2005年以来的最好开局。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，从历次政策出台造成的末班车效应来看，本次最为明显。一是由于目前正处于市场持续的回暖期，二是政策实施后，增加的税费较大，也是历次税费政策调整幅度最大的一次，交易成本会明显上涨。因 此也刺激了需求的释放以及业主的出售。  
      上海3月新房成交153.8万平方米，创40个月新高。德佑地产监控的数据显示，2013年3月，上海市新建商品住宅成交面积达到153.8万平方米，环比上涨179.7%；成交均价为22896元/平方米，环比下跌7.0%，同比增幅则为3.2%。值得注意的是，153.8万平方米的成交量已达到了最近40个月的最高点，并且已经超过了2009年145.5万平方米的月均成交。同时，上周（3月25~31日）上海新建商品住宅成交43.1万平方米，环比提升43.2%，这是自2011年楼市调控以来，首次出现单周成交40万平方米的情况。数据显示，3月全市商品住宅新增供应面积达到132.9万平方米，相当于2月的6.3倍，并且创造了2011年1月以来的单月最高纪录。

      亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，上海细则的出台，预计很难给当前新房市场带来一定降温作用，4月份新房市场还会延续活跃趋势。不过，细则明确了将落实市场调控措施以保持房价的稳定，对于开发商有一定的震慑作用，未来涨价的势头会有所减弱。一手房市场可能在政策刚公布后的短期内受到一些心理震慑，但所受到的长期影响十分有限，并且3月就已有不少一手楼盘上调价格，一旦新政执行后，受到二手房挤出效应的影响，这种价格上涨的趋势恐难以改变。虽然各地细则已陆续出台，但楼市仍处敏感时期，开发商更多偏向稳定的市场价格过渡，观望情绪较为浓重，价格短期内或仍以小幅上调为主。

     3月份处于政策空窗期，上海二手房交易十分火爆。中原地产的数据显示，截至3月28日，3月份上海二手房交易成交套数已达到5.5万套，而去年月均仅为1.57万套。另据21世纪不动产的统计，今年前两月上海的二手房成交总量已经达到4.1万套，加上上述5.5万套的成交量，上海二手房一季度的总成交量估计已经超过9.5万套，而去年全年上海二手房的总成交量不过19.9万套。而随着沪版国五条细则的出台，虽然一些具体政策尚没有形成可操作的“定论”，但二手房交易显然已冷下来，二手房新增挂牌、中介门店带看量、成交量均有明显回落，价格上涨态势总体上也得到了遏制。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，大多数中介未来二手房市场会有三到六个月的调整期。在购买“免税房”时，可要求卖家提供购房合同，确认房源的确是5年前购入的；对于多人名下的房产，需要逐一核实是否唯一，只要有一人不符合都不能免个税；在决定购房签约时，对于补充条款要尽量详细约定，约定防止房东“跳价”的违约条款，并预防由于政策变化所带来的风险.

     2013年4月4日，广州国土房管局公布的数据显示，3月份广州10区一手楼成交“量价齐升”。其中，网签均价16817元/平方米，同比上升34.9%，环比上升3.2%；网签面积84.31万平方米，同比增加68.5%，环比增加62.6%；网上签约7131宗，同比增加50 .7%，环比增加60 .3%；网上签约金额141.78亿元，同比增加127.3%，环比增加67.7%。至此，广州一手房价已连续5个月同比涨幅超10%。在这5个月中，广州房价从1.3万元/平方米涨到1.68万元/平方米。广州市国土房管局统计数据显示，3月一手楼网签均价，中心六区均价超2 .5万元/平方米，外围四区均价超1.24万元/平方米，南沙均价跃至1.1万元/平方米，天河第一，均价3 .7万元/平方米，越秀第二，均价3 .37万元/平方米，花都最低，均价8396元/平方米。

   (3月楼价上涨)主要原因是中心城区高价楼盘成交量占总成交量比例有较大幅度提高，拉动均价提升。越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔区(以下简称中心六区)3月一手楼网签均价25294元/平方米，同比上升40.6%，环比下降5.1%；外围四区一手楼网签均价12430元/平方米，同比上升33.0%，环比与上月基本持平。其中，天河、越秀分别以3.7万元/平方米及3.37万元/平方米位居一、二，南沙楼价已达1.13万元/平方米，最低的花都是8396元/平方米。

   据阳光家缘网站的最新统计数据显示，3月份广州已实行网签区域的二手房网签量已超过7600套，较2月 1444套的网签量高出4.4倍，3月份的广州二手住宅网签量创近五年来单月新高。新国五条的公布，令3月楼市创新高。据阳光家缘网站的最新统计数据显示，3月份广州已实行网签区域的二手房网签量已超过7600套，较2月 1444套的网签量高出4.4倍，3月份的广州二手住宅网签量创近五年来单月新高。不过随着广州细则的落地，不少中介二手房交易量已剧降七成。4月之后的二手市场成交量会严重萎缩，这种下滑或持续半年左右，由此，2013年又将迎来新一轮中介行业洗牌潮，很多在去年四季度新开的小型中介行，会在未来半年内调整或关闭。据阳光家缘上显示的二手房网签数据显示，3月份广州已实行网签区域的二手房网签量已超过7600套，较2月的1444套，高出4.4倍。

   在新“国五条”细则出台前，大量购房者赶“末班车”入市，北京、上海、深圳等多地二手房成交量纷纷出现井喷。身为一线城市的广州自然也不例外，与2月相比，一些中介成交宗数甚至高达近4倍。据广州阳光家缘网数据，3月份广州已实行网签区域的二手房网签量已超过7600套，是原来的三倍多。佣金为总价款的2.5%计算，广州中介3月网签所获得的交易佣金就高达2.85亿元。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，4月初这几天买家“赶末班车”的现象有所减少，主要原因在于，新税费政策实施时间的不确定，是现在仍未出手的买家认为的最大交易风险所在。此外，3月“末班车效应”急速消化了一批刚需购房需求，亦令现在市场潜在的刚需购房需求量远少于“国五条”公布前。

   深圳市规土委3月1日公布数据显示，3月深圳二手住宅成交面积105.3万平方米，成交17527套，环比增加近四倍，为自2006年以来第二高水平，仅次于2009年12月的27887套。成交价格同时上涨，但涨幅小于5%。从3月1日“国五条”细则发布，到地方版细则赶在4月1日前纷纷出台，在这一个月时间里，人们目睹了市场所发生的种种变化，也听到两只“靴子”落地间隙当事人焦躁反应的声音，“过户潮”、“离婚潮”在一些地方频频上演。来自市规划国土委的统计数据显示，3月份深圳二手住宅成交17257套，创三年来单月成交最高值。在新“国五条”出台后的四周时间里，深圳二手房成交量逐周上涨：四周成交量分别为2662套、3259套、4500套、6954套，环比分别上涨75.5%、22.4%、38.1%、54.5％。根据深圳中原地产的监测，上周全市二手住宅成交6954套，7天成交套数接近7000套，成交面积高达59.15万平方米。从各区看，上周记录的7天数据里，除盐田外，各区的成交套数都在千套以上，其中，福田仍领先全市各区，成交1583套；其次是龙岗，成交1489套。二手住宅的成交均价为25317.02元/平方米，环比上涨了3.64%。

   从各区看，南山和宝安二手住宅价格分别上涨了15.42%、9.54%。其他各区的价格都下跌，其中，罗湖、龙岗区二手房价格跌幅较小，均在5%以内；福田的跌幅相对较大，跌幅为7.84%。受“20%个税”政策影响，市房地产权登记中心大厅持续爆棚，前来办理过户手续的市民和中介数量几周以来呈几何数量级递增，3月29日前往市房地产权登记中心办理业务的人数有2000多人，这也是历史的峰值。成交量暴涨的同时，也带动了成交价格的上扬。据中原地产提供的数据，2013年3月中原（深圳）领先指数为350.9点，环比上涨了1.72%，同比上涨了15.85%；全市六区188个样本楼盘成交均价为21656元/平方米，指数价格继续冲高。

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，回看3月的深圳楼市，“躁动”情绪贯穿始终。从 “国五条”细则发布之日起，细则中按差价20%征收个人所得税的表述就像笼罩在深圳上空一片厚实的雨云，二手住宅市场买卖双方匆匆寻找地方“避雨”，市房地产交易中心抢过户人数一天多过一天，3月29日更是创出了单日成交1316套的历史新高。原本在此轮调控中受影响较小的一手住宅市场，也因3月12日深圳重新严格执行“限涨令”，一度陷入焦灼的状态。每逢房地产调控政策出台，市场总会赶在细则落地前有“抢跑”现象，回顾从2010年4月旧“国五条”开始的历次房地产调控，莫不如此。
     
       来自市规划国土委的统计数据显示，3月份，全市一手住宅成交3909套，成交均价为19645元/平方米。从本月一手住宅市场的成交表现看，由于二手住宅成交的火爆，冲淡了一手市场，尤其是受深圳“限涨令”传言的影响，一手住宅市场进入相对冷静的时期，量价总体表现平稳。受20%个人所得税新政影响，买卖双方抢在政策落地前过户，3月份深圳二手住宅市场交易极为活跃，单日成交纪录一再被刷新。市房地产权登记中心也因过户量太多，以至于连续调整办文时限，先是从12日开始由原来的5个工作日调整为8个工作日，后又从27日开始从8个工作日延长到30个自然日。来自市规划国土委公布的数据显示，3月份全市二手住宅成交17257套，环比大增376.8%，创下2010年1月份以来的新高。上周日，市房地产登记中心打破以往的工作时间，照常开放窗口收文办理房地产权登记、变更、抵押业务。记者在中心营业大厅看到，前来办理业务的人数已经比前一周少了很多。据现场工作人员介绍，上周，每天收文量都在500份以上，上周二更是突破了800份，上周三开始启动现场预约登记以来，排队的人数才逐渐减少。

     根据成都中心数据，上周(3月4日-3月10日)，主城区住宅共成交2462套，环比增加15.53%。成交面积25.1万㎡，环比增加22.81%。成交套数排前三的主城区域分别是：高新区、青羊区、成华区。其中，高新区占比35%。根据成都透明网提供的数据，上周(3月4日-3月10日)，中心城区商品住宅成交前十楼盘中，最低均价为6800元/㎡，最高均价为10700元/㎡。截止到3月31日，大连市内七区2013年各月分别成交了5561套、3345套、5745套。各月成交面积分别为463608.6平、278968.6平、502493.8平。从图表可以看出，2月由于正处春节时期，多数开发商关门谢客，项目优惠有限，无法吸引购房者春节期间出手，导致成交数据下降。到了3月之后，成交套数和面积猛步回升，超过了1月和2月的成交数据。

      从图中数据可以看出，新政出台首周，大连市内七区的销售量达到了1529套，第二周成交量下降，为1154套，3月第三周，销售量上升至1416套。3月最后一周销售量持续上涨，达到了1646套。可见，3月大连市内七区周成交数据呈现波动起伏的状况。究其原因：一方面由于大连国五条地方细则颁布时间未确定，使得许多二手房购买者反应激烈，纷纷想赶在4月地方细则落地之前进入新房市场购房，致使3月周成交持续上涨。致使另一方面一些开发商为了规避“新国五条”带来的第一时间的影响，出现了捂盘惜售的现象。
      
      从房价走势图可以看出，除了2月上旬受春节影响，市场冷淡，房价下跌了近700元/平之外，大连2013年的房价走势基本平稳。从3月初开始，受“国五条”出台的影响，大连住宅成交均价便开始了一路小幅下跌。国五条新政颁布后促使开发商加大优惠力度，纷纷加推新品入市，力争在3月“最佳购房季”中占得一席之地。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析，3月份成交量升高：一方面是由于天气转暖，众楼盘触底强势反弹，纷纷入市加推。经历春节短暂的“休眠”，购房者的热情被再度点燃，楼市入春升级。另一方面，受新政的影响，许多本来打算购买二手房的人群因恐慌被征收20%个人所得税而纷纷转变置业计划，进入新房市场。同时许多开发商也改变策略，在3月加大销售力度，许多新品提前入市，买卖两方的活跃使得近段时间新房市场的交易量大涨。