编者按：2013年1月9日，于广州的寒冬之中，城市观点论坛中国行2012年度论坛再次激情启幕，思想绽放。
9日下午，世联地产首席技术官黎振伟作为嘉宾主持，开启了主题为"回暖的房地产市场之辩"的年度讨论。
金地（集团）股份有限公司董办总经理许亚峰、东方银座集团中国有限公司董事副总裁钟帆飞、广州华誉景观工程设计有限公司董事总经理张明燕、兰德咨询（中国）有限公司董事长宋延庆、广州市政协常委、广州新城市投资控股集团董事长曹志伟、合富辉煌集团首席市场分析师龙斌先生参与对话。
以下为该场对话的现场实录：
黎振伟：这场对话嘉宾都是从企业来的，有做开发的、有做咨询的、有做设计的，我们还是回到我们自己该怎么做。谈到市场，回暖已经不容置疑，问题是我们如何解构这个回暖，如何研判回暖。
还有一个问题，如何去计划下一个冷来的时候，怎么样去抓住这个暖？同时我们在冷的时候能够有所计划。
当市场冷的时候，我们困惑怎么去降价卖房子，当市场暖的时候，我们困惑怎么买土地。先讲研判，研判错了，我们的决策就麻烦了。第一个问题，我们不要简单说冷还是暖，而是如何解构这个问题，我们怎么看这次的暖？
许亚峰：2012年基本上可以划一个句号，现在各个公司很多销售数据都已经可以看到，从我个人来看，我更多地把市场叫做回归健康。2012年从3月份，我们说这是一个小阳春，到年底我们说这是一个暖冬。从年初到年底，整个市场是一个刚需的首置首改市场，这个市场需求是一个真正居住的需求，是一个理性的回归、健康的回归。
我个人还是比较看好刚需的市场前景，2013年会是一个相对供需两旺的市场，从几个方面来看。
第一，真实的居住需求仍然是一个非常坚实的需求，包括"十八大"以后的城镇化，这种需求还会持续相当长一段时间。
第二，整个2012年很多开发商包括一些上市公司在去存货方面已经做得非常好，现在面临的反而是又继续补充土地储备，很多公司都是信心满满，有很多土地储备来应对2013年市场，我认为是一个相对平稳、供需两旺的市场。
第三，房地产企业还要保持一个理性的态度，最近有一些局部发热的状况。这个时候还要保持一个正常的心态、理性的心态，因为我们面对市场是真正的客户居住需求，所以相对平稳的一个心态比较重要。
黎振伟：第一，刚需，真实的需求；第二，整体供需平衡；第三，这次回暖不是泡沫，所以还是要理性对待回暖。下面的嘉宾来自华誉景观张总，作为一个设计公司，这么多客户找你们，从回暖里面找到有什么好的地方，同时有什么值得开发商注意的地方？
张明燕：这个回暖从我们的体会，不是一个预测和估计，而是一个事实，就是春江水暖鸭先知，设计行业尤其是景观行业对这个非常敏感。
从我们现在服务的招商、保利、万科、金地、富力、中海这些高端企业来讲，争夺优质开发商的行为非常明显，最近甚至遇到一个集团有四个项目找我们，然后我们又不可能同时签这么多约，就是想优先跟我们签约，以保证他们项目及时推进的现象。从这些项目可以"一斑窥全豹"，房地产回暖已经是不争的事实。
第二，回暖的量应该包括两个部分：第一部分，被压抑的需求，报复性反弹。第二部分，刚性的需求。我对开发商建议，正确估计第二部分比例，然后把第一部分数字在未来规划里能够适当打一个折扣去做下一个阶段，包括拿地、销售额的制定。这是我对于销售的一个看法。
第三，关于地产，我觉得还有两个视角。民生和政治的因素就决定了房价不会过热，但是经济的需求又不会过冷，这两个因素之间去平衡。
第四，我认为未来房地产就是三个关键词：控房价、稳增长、城镇化。房地产过热就是政治受不了，房地产过冷经济受不了，所以黄金时代过去了，健康时代来临了，这就是我对未来房地产的看法。
黎振伟：越是旺的时候，越需要认真把好关，越需要把项目做好，否则的话，您过了这一关就难过下一关了，也希望开发商理解我们做服务的机构，我们质量第一。下面嘉宾来自东方银座总裁钟总。钟总公司很特别，不仅是开发商，还有酒店、物业管理等等。作为一个综合开发企业怎么面对这个回暖、怎么把握？
钟帆飞：其实我觉得现在这个回暖是地产的一个回归，应该说是之前限购把大家刚需压住了，现在老百姓确实有需求，而消费最大的量应该是买房子、住房子。
在股票跌又面临通胀的基础上，老百姓总要有一个资金消费的窗口，现在刚好又有微调，对房地产回暖起了很大的推动作用。
我们做房地产真的经历了严冬，2012年初来看楼的很多，但是买楼的不多，如果一天能卖一两套房就很不错了，但是到了3月份就开始发现已经有小阳春了，最明显的我们在东莞的一个楼盘，是东方银座城市综合体，开盘当天正是端午节，当时我们跟代理公司都担心今天是节日，刚好又是广东人最讲究的，就担心老百姓会不来，但是我们刚门开，已经很多人过来了。我们当天推出去的楼盘，很快在上午就卖掉80%多。
另外一个事例，我们在沈阳盘锦的东方银座综合体，这个综合体建筑面积很大，20多万平米，里面有地产、酒店、高端物业、休闲、娱乐为一体，当时我们推出来是500多套房子，推出去前一天晚上就开始有人在排队，到了第二天上午就已经有600、700人。这是去年中秋的事情。当天也是销售了好几百套，也达到80%以上。
所以我觉得现在说的回暖，其实也是老百姓的需求压抑太久了。政府要调控，在调控过程中，开发商肯定跟政府同步走。
黎振伟：下一位嘉宾来自兰德咨询宋总。宋总，从您角度看，这次的回暖，我们企业是碰到了一个好机会？这次回暖又怎么看？企业该怎么面对这个暖？
宋延庆：什么叫回暖？我们也给有关部门做研究报告，从监测到的4类17项指标来看，有16项指标已经明显呈现了触底昂头的态势，唯一例外的指标就是土地成交面积。所以回暖应该是确定无疑的，但是距离全面的回暖或者极为乐观的回暖，我个人保持谨慎乐观。
第二，关于今年市场回暖状况如何。我个人判断可能会呈现一个先扬后抑再扬N型呈现45度曲线，3月份之前可能是扬的态势，到年中的时候可能大家有一些政策预期略有一点失望，再加上政府调控的准备，可能有一些回落，10月份以后继续扬，简单来说就是一个N型的走势。价格就7%加减2%，面积10%加减2%，产品销售状况可以毫无疑问说首置大于首改，首改大于再改。其中就增速而言，我个人认为随着住建部推出改善型需求保障，今年有可能首改类成交面积增速会比其他几类产品需求要快一些。
第三，从兰德咨询来看，2012年三项业务（管理咨询、产品标准化、报告服务），年初定的目标是5、4、1。但是到了2012年10月份，我们业务一下反转了，到了年底业务收入结构成了3、6、1。增长速度最快的就是产品标准化、产品线研究与咨询。
我们公司做年终报告的时候，我就写可能这意味着什么呢？去年、前年调控，把关注焦点集中在资金这方面。随着调控的不断常态化和深化，这两年大家有一个回归，回归到产品层面，企业毕竟是生产产品、提供服务。
产品无非两个方面：产品创新、标准化。产品创新有难度，标准化实施起来相对可行一些，从我们业务来看，开发企业对产品的关注点越来越强，我们产品标准化咨询工作也越来越多。
黎振伟：下面一位嘉宾是曹志伟先生，曹总在广州是很有名的房地产专家，他对房地产的看法有很多独到之处。曹总你谈谈怎么看这个回暖，你的企业怎么面对这个暖？
曹志伟：很乐观，肯定地说，现在已经暖了，我做房地产行业23年，比去年冷得多的时候都见过。
从23年来看，现在不算暖，而且每个人对暖的感觉都不同，就等于说今天的天气，从全国来讲，这个度数有些说暖了，有些说冷了。
对身体不同的人，他的冷暖感觉不一样，所以我们单纯讲冷暖，没有参数，这也是"思想家"的判断。
中国人做事经常这样的判断，你暖了就扒你衣服，加大空调，在台下感觉很暖，上来就有冷气吹来，有点冷了。所以做这一行一定要有清醒头脑，不能说现在就暖。
我是14个月来第一次讲房地产，我讲话不代表政协，跟政协没有关系，也跟省房协没有关系，更不代表企业，只代表个人。我现在的身份跟网名一样，是曹同学，跟大家一样是学习。
我想请那些三年前、五年前认为中国房市泡沫要爆破的人、房地产要崩盘的人，许诺过很多要裸跑的人，做各种打赌的人，能不能反思一下，能不能以后讲话真实一点，有点依据。否则的话，让别人看我们这一行是很垃圾。
很简单去讲暖不暖这个有问题，从现在来看，好像销售额高了一点点，房价统计数据上了一点点就叫暖了。但是开发商的利润实际上有没有增加？实际上大头谁拿去了？现在房价增幅也还没感觉暖的时候，地价已经涨了；如果我们觉得房价是暖了，地价已经是火烧了。
地价涨幅远远大于房价涨幅，那这个利润到哪里去了？所以我更多的思考是我们的地产商包括在座各位，可能不需要多少年，你们都沦为打工的人，都替土地拥有者打工。你第一块地赚的利润，加上你的成本，会成为第二地的成本，这叫重置成本；第二块地的利润加上第一块的利润加上原始成本会成为第三块地成本，同样依此类推，最后所有中国发展商都成为只是房屋的制造者，这也是我对未来的判断，这个时间不需要太长，很快就来了。
一个龙头出水供应土地，众多人去抢，再限制你的销售，用行政的手段调节供求关系，这是非经济学理论。经济学家不要觉得自己很牛，游戏规则是不一样的，经济学家为什么不懂经济，就是这样的原因。
我们要做好做土地拥有者打工者的准备。我这一年干脆就不卖楼了，不卖楼之后，我们的楼现在卖每一平方能多赚5000、6000元，利润会增加2倍。这个可能也划为下一块地的购地成本，所以暖还是不暖只有自己知道，不能用你的体温、你的感觉套在别人身上，然后在报纸上暖讲，因为智者毕竟是少数，愚者众多。
我们不能谴责一些制定政策的人，因为我们自己都在糊弄自己。我们这一行被玩死，最后大家都没得玩，我就胡说这些。
黎振伟：曹总在暖的时候还保持了冷静的思考。最后一位嘉宾，龙斌博士，来自合富辉煌。您来解构一下有哪些地方暖、哪些地方不暖，这些暖的延续的地方在哪里？
龙斌：我也抓紧时间做一个2012年的研判和2013年的展望。非常明显，从我们观察来看，2012年其实是在政策预调、微调力度非常大的基础上，房地产市场整体向好，回暖也好、向好也好，数据可以说明一切问题。
1-11月份，包括12月份，我相信应该都是比较圆满的数据，从各个企业来也都是这样。政策因素，特别是信贷放松应该说给房地产市场的发展注入了比较大的动力，因为我们都知道房地产市场一定是离不开国家信贷、房贷这些政策，我们的降息、降准备金率、重新启动投资，包括首套房85折利率，这些给市场信心回暖注入非常强大的动力。这是非常重要一点。
第二方面，刚性需求，包括高端的需求，还有理财的需求，融合在一起。在年底的时候应该说已经是很明显表现，在这样一个刚需、高端需求，还有一些大家有钱怕通胀，怕货币贬值这样一种很明显的心态之下，大家走进房地产市场，或者说在自己需求迫切要求下也走进这个市场。
各个城市卖的好的楼盘是什么盘？刚需盘、优质盘或者资源、地段非常独特的盘，特征非常明显，附加值非常高，这样的楼盘大家会看到在市场上不管是在降价的时候，还是在价格企稳的时候，还是在提价的时候，都走得很好，这也是给我们一个启发。
第三点，在全国市场来看，因为我们也监测很多城市，集团在很多城市有业务。其实城市之间的分化和差异是存在的，很明显看到一线城市回暖特别明显，最低的都在30%以上。三四线城市相对会比较淡静，它的市场表现背后驱动因素值得我们思考，这对我们判断2013、2014年房地产市场走势有启发意义。
还有一点，房企之间的分化也是比较明显的，千亿房企进一步增加。900亿的2013年肯定会进入千亿，估计2013年有5、6家达到1000个亿，这个全世界范围都是很罕见的。
综合起来，2013年是有延续性，我们觉得2013年总体基调应该是乐观。但是乐观之下也要保持谨慎，这个谨慎大家都会看到，房地产政策与市场结合的非常紧密，如果个别城市过热，其实现在已经有所苗头了，其实又会引发新一轮的调控，这种调控带来的市场波动可能也难于难免。
但是总的来说，在中国城镇化、城市化、工业化进程加速的情况下，房地产朝阳行业的特征应该说在很多年都不会改变。
其实在调控时代之下，大家都在思考它的增长点在哪里。我们要发现房地产最终的价值在哪里，这个价值我们已经看到，归根到底还是城市的价值。
为什么一二线城市、核心城市发展那么快？因为城市价值高，人口、产业、购买力、财富积累水平、城市综合配套等是价值高的体现。调控情况下，价值高的最有抗衡压力，最能反映房地产发展的特征，也成为房地产的领导者。我们觉得2013年这种价值分化，包括城市、区域、包括不同的房企、包括不同的产品其实应该都会延续。
概括来看，乐观中应该保持一份谨慎，同时要去发现我们的价值所在，去寻找最能够提升价值空间的地方，包括我们的布点也好、项目也好、产品挖掘也好、还有我们对客户需求的挖掘。其实这个需求非常庞大，除了刚性需求，还有很多需求都会在今年经济向好大的趋势下会得到释放。
黎振伟：除了政策、除了刚需，还有价值、产品的品质，这个很重要。其实中国房地产很有特点，没有一个国家像中国这样，所以很多经济学家看跌眼镜了。中国在发展中，房地产行业也在发展中，所以我们不要简单看暖、也不要简单看冷，总之抓好机会，做好企业。
